跳至内容

新州 FY25-26 首次置业完整手册：FHOG 津贴、印花税减免与 AUD 800,000 门槛策略

新州首次置业（First Home Buyer, FHB）在 FY25-26（2025 年 7 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日）有三项叠加福利：First Home Owner Grant（FHOG）、First Home Buyer Assistance Scheme（FHBAS，印花税豁免 / 减免）、First Home Guarantee（联邦 5% 首付计划）。根据 Revenue NSW 和 Housing Australia 2025 年 11 月更新，FHBAS 在新州的房价门槛维持：AUD 800,000 以下全免印花税、AUD 800,000–1,000,000 享受递减减免、AUD 1,000,000 以上无减免。FHOG 固定 AUD 10,000 用于新房或购地自建。悉尼 2026 年 Q1 独立屋中位价 AUD 1.64 百万（CoreLogic）、公寓中位价 AUD 830,000（CoreLogic），AUD 800,000 这个门槛卡在悉尼公寓市场中位数附近，是首置买家最需要仔细算的那条线。

数据说明：本文印花税与 FHBAS 规则依据 Revenue NSW FY25-26 现行政策；FHOG 金额依据 NSW First Home Owner Grant Act 2025 年公开指引；房价数据基于 CoreLogic 2026 年第一季度报告；利率与产品条款引用时以各行官方产品页为准（截至 2026 年 4 月）。政策变动频繁，实际申请前请咨询持牌专业人员。

第一步：三项福利的基本结构

First Home Owner Grant（FHOG）：

  • 金额：AUD 10,000（一次性现金津贴）
  • 适用：仅新房（新建，或 4 年内新落成未被居住过）或购地后自建
  • 购地自建总成本上限：AUD 750,000（土地 + 建筑合计）
  • 新房价格上限：AUD 600,000
  • 申请方式：与过户律师或 Conveyancer 合作申请，通常在 settlement 时使用（直接抵销购房款）

First Home Buyer Assistance Scheme（FHBAS）：

  • AUD 800,000 以下：印花税全免
  • AUD 800,000–1,000,000：印花税按公式递减减免
  • AUD 1,000,000 以上：无减免，按标准印花税计算
  • 适用：新房或二手房均可，自住满 6 个月要求
  • 申请方式：过户律师在 settlement 前向 Revenue NSW 申请

First Home Guarantee（联邦 5% 首付计划）：

  • 适用 FY25-26 每年度 50,000 个名额（含 First Home Guarantee、Regional Home Guarantee、Family Home Guarantee 三类合计）
  • 购房价上限：悉尼大都市区 AUD 900,000（2025-26 新调）
  • 首付可低至 5%，政府为剩余首付 15% 担保，免 LMI（通常 ≥ 4% 的保险成本）
  • 新房或二手房均可

第二步：AUD 800,000 门槛的决策逻辑

购房价 AUD 800,000 以下（这是首置买家最甜蜜的区间）：

  • 印花税：全免（直接省 AUD 31,500，基于 AUD 800,000 标准印花税约 AUD 31,490）
  • FHBAS 条件：自住满 6 个月、第一次购房、年满 18 岁
  • 若是新房：叠加 FHOG AUD 10,000 = 总省 AUD 41,500+
  • 若用 First Home Guarantee 5% 首付：再省 LMI 约 AUD 16,000–22,000
  • 理论合计节省：AUD 57,500+

购房价 AUD 800,000 至 900,000（递减区间 + First Home Guarantee 上限内）：

  • 印花税：按 FHBAS 公式减免
    • AUD 850,000 房价印花税约为 AUD 17,000（比全价 AUD 33,500 省 AUD 16,500）
    • AUD 900,000 房价印花税约为 AUD 8,500（比全价 AUD 35,500 省 AUD 27,000）
  • First Home Guarantee 仍可用（悉尼上限 AUD 900,000）
  • 无 FHOG（除非是新房，但 FHOG 新房价上限 AUD 600,000，所以这个区间已不合资格）

购房价 AUD 900,000 至 1,000,000（只剩 FHBAS 部分减免）：

  • 印花税：更微小的减免
    • AUD 950,000 房价印花税约为 AUD 4,300（省约 AUD 33,200）
    • AUD 1,000,000 房价印花税：AUD 0 减免，全额 AUD 40,590
  • First Home Guarantee：悉尼已超出 AUD 900,000 上限，不适用
  • 无 FHOG

购房价 AUD 1,000,000 以上：

  • 无 FHBAS 减免（按完整 AUD 40,500+ 印花税）
  • 无 First Home Guarantee（悉尼上限 AUD 900,000，Regional NSW 上限 AUD 750,000）
  • 无 FHOG（除非新房但限制 AUD 600,000 已远远超出）

第三步：2026 悉尼市场的实战决策

悉尼 2026 Q1 中位价：独立屋 AUD 1.64 百万、公寓 AUD 830,000（CoreLogic）。首置买家在悉尼的可行区间：

区间 1：AUD 600,000–800,000（远郊公寓或 Inner West 老公寓）

  • 典型城区：Parramatta、Liverpool、Bankstown、Hurstville、Campbelltown、Rockdale 的老公寓
  • 建议走 FHBAS 全免（省 AUD 25,000–32,000）+ First Home Guarantee 5% 首付（省 AUD 14,000–18,000 LMI）
  • 若新房可叠加 FHOG 再省 AUD 10,000
  • 总节省：AUD 50,000–60,000

区间 2：AUD 800,000–900,000（中远郊公寓或联排别墅 Townhouse）

  • 典型城区：North Ryde、Chatswood、Roselands、Kogarah、Revesby 的公寓和联排
  • 建议走 FHBAS 部分减免 + First Home Guarantee（悉尼上限）
  • 节省：AUD 30,000–45,000

区间 3：AUD 900,000–1,000,000（内西区 Inner West 公寓或市郊 Townhouse）

  • 典型城区：Marrickville、Dulwich Hill、Ashfield、Epping 公寓
  • 无 First Home Guarantee、只 FHBAS 微弱减免
  • 节省有限：AUD 3,000–20,000，需要考虑是否值得突破预算

区间 4：AUD 1,000,000 以上

  • 完全没有首置福利适用，按标准买家预算规划
  • 常见：内城区公寓、远郊独立屋

关键建议：如果能够将购房预算控制在 AUD 800,000 以下，节省的绝对金额（AUD 50,000+）接近一般首置买家 2 年储蓄总额。AUD 800,000 至 900,000 区间仍有 AUD 30,000+ 节省。超过 AUD 900,000 福利快速衰减，需要另做预算取舍。

第四步：AUD 800,000 门槛的策略组合

策略 1：妥协地理位置，守住 AUD 800,000 门槛

  • 放弃 Inner West 目标，移到西南郊如 Parramatta、Liverpool
  • 或选 Outer Metro 如 Campbelltown、Penrith 的新公寓
  • 节省 AUD 50,000+ 用于装修、家具、紧急基金

策略 2：在 AUD 800,000 附近买 “稍好一点”

  • 若已看准 AUD 850,000 的某个物业（如 Roselands 的 Townhouse），FHBAS 仍省 AUD 15,000+
  • 加 First Home Guarantee 5% 首付省 LMI
  • 整体仍比 AUD 900,000 以上合理

策略 3：联名购买超出上限

  • 如果和配偶联名（两人均为首置买家），FHBAS 以物业全价计算（不是分摊计算），所以联名不会改变 AUD 800,000 门槛
  • 但 First Home Guarantee 两人合计年收入上限（夫妻 AUD 200,000）和首置买家资格要求需满足

策略 4：暂不购房等待

  • 若悉尼房价 2026 年回落（Q1 同比 +2.1%，预期 Q2 放缓），等 6 个月可能出现 AUD 50,000 的价格下调
  • 但同时 2025-26 FHOG / FHBAS 条件届时仍适用（下一财年 FY26-27 从 2026-07-01 开始，可能调整）

第五步：FHOG 新房限制的细节陷阱

FHOG AUD 10,000 津贴适用"新房"，但新房定义比想象严格：

  • 必须从开发商手中第一次购买
  • 4 年内落成且未被居住过
  • 不得是 Off-the-Plan（期房）但落成前已被居住
  • 购地自建合同明确需在 12 个月内开工、24 个月内完工

典型陷阱：

  1. Off-the-Plan 期房买家：签约时房屋尚未完工，FHOG 在 settlement 时使用（即落成后），但若 settlement 前 4 年已有其他买家入住该物业（罕见但可能），FHOG 资格丢失
  2. Display Home（样板房）购买：若开发商展示 1 年以上未售出，新房资格可能已过（视具体展示性质）
  3. House & Land Package：土地合同 + 建筑合同分开签，FHOG 仅适用建筑合同部分；若土地先购买多年后才建房，可能超 12 个月开工限制

较低风险路径：选择开发中但尚未开工的 Off-the-Plan 期房（需在开工日前后完成交易），并与开发商和过户律师确认 FHOG 适用。

第六步：申请时间与 settlement 节奏

FHBAS 印花税减免：

  • 过户律师在 settlement 前向 Revenue NSW 提交 FHB001 申请表
  • 审核时间 2–5 个工作日，批准后印花税在 settlement 直接抵扣
  • 若事后发现不符资格，Revenue NSW 会追缴印花税

FHOG 津贴：

  • 通常与 settlement 同步，过户律师协助申请
  • 若是新房即时 settlement，AUD 10,000 在 settlement 日支付给开发商账户（抵扣购房款）
  • 购地自建：收到落成证书 Certificate of Occupancy 后 6 个月内申请

First Home Guarantee：

  • 需参与的贷款机构（约 30 家银行和非银行放贷机构）申请
  • 通过申请后，贷款条件书明确 5% 首付、政府担保 15%，免 LMI
  • 5% 首付存在贷款机构指定账户，settlement 前转入

FAQ

Q1：我是中国公民但在澳洲持有有效签证（如 485 或 PR），能用 FHBAS 吗？ A：FHBAS 和 FHOG 对移民身份有限制。PR（永居）和澳洲公民可以申请；临时居民如 485、学生签、Skilled Worker 临时签证通常不能申请 FHOG 和 FHBAS。部分联合夫妻购房情况下，若其中一方是公民或 PR，可能可单独申请（仅在该一方名下登记），另一方不出现在房产上。建议与过户律师和贷款经纪确认具体身份资格。

Q2：AUD 800,000 是购房价还是合同价？ A：是合同价（即 Total Contract Price），包括物业价 + 家具 / 家电（如果合同内包含）等。不包括印花税、过户费、搜索费、建筑 / 白蚁检查费等第三方成本。所以当你看到 AUD 790,000 的物业，加 AUD 15,000 家具包后合同价 AUD 805,000，已超 AUD 800,000 门槛，失去全免印花税资格。这一点在 Inner West 联排别墅和 Chatswood 新公寓销售中常见。

Q3：若我在 Revenue NSW 被发现未满足自住 6 个月要求，会怎样？ A：Revenue NSW 有追缴权。如果 FHBAS 申请时承诺自住 6 个月（这是大多数情况），但实际 6 个月内出租或出售，你需要通知 Revenue NSW 并退回已减免的印花税 + 罚款 + 利息。2024 年 Revenue NSW 进行了首次批量追查，一批首置买家被要求补缴 AUD 15,000–35,000。合规成本远高于当初的减免。

Q4：FHBAS 和 FHOG 能同时使用吗？ A：能（如果两者都适用）。FHBAS 针对任何首置房，FHOG 仅针对新房。若你买新公寓（AUD 550,000 全合规），可同时享受 FHBAS 全免 AUD 21,500+ FHOG AUD 10,000 = 总省 AUD 31,500+。这是最典型的叠加组合。若买 AUD 850,000 的二手联排，只 FHBAS 部分减免（约 AUD 15,000），无 FHOG。

Q5：2026-07-01 进入 FY26-27 后门槛会变吗？ A：历史规律看，Revenue NSW 的 FHBAS 门槛每 2–3 年上调一次（以跟随房价上涨）。AUD 800,000 门槛是 2024-07-01 起执行，至 2026-04 尚未有调整公告。2026-07-01 是否上调需待 2026 年 5–6 月 NSW 财政预算公告。若上调至 AUD 900,000，Inner West 联排市场会有较大变化。建议密切关注 NSW 2026-27 Budget（通常 6 月中旬公布）。

写在最后

新州首置买家在 FY25-26 有真实可观的节省空间。AUD 800,000 以下是最甜蜜的区间，AUD 800,000–900,000 次之，AUD 900,000 以上福利快速衰减。与其争取 “稍微好一点” 的 AUD 950,000 物业，不如认真考虑 AUD 790,000 的物业能省下的 AUD 55,000 做什么——这是 2 年的节省，也是未来 5 年更加可控的按揭压力。

免责声明

本文为一般性信息，不构成个人财务、税务、法律或信贷建议。FHOG、FHBAS、First Home Guarantee 规则以 Revenue NSW 和 Housing Australia 官方现行指引为准，具体房产情况差异较大。印花税数字为估算，准确金额以 Revenue NSW 官网计算器为准。Arrivau Pty Ltd（ABN 81 643 901 599）通过 NSW Real Estate Licence 20253209 开展房地产业务；具体方案请咨询持牌过户律师、执业会计师与贷款经纪后再做决定�