澳洲一家主要银行在2026年7月13日发布的警告中直言，当前的房价下跌“才刚刚开始”，预测价格将在2026年底和2027年进一步下滑8%至12%。对房贷借款人来说，这意味着房屋净值缩水、借款能力收紧，以及再融资窗口收窄。如果您的房贷依赖现有房产净值或计划近期借贷，这个信号不容忽视。
大银行为何说“刚刚开始”
这家银行的经济团队指出，当前澳洲房价下跌并非短暂回调，而是结构性调整的开端。2026年7月，全国住房价值已经较2025年峰值下跌约5%，但银行模型显示，下行压力在18个月内可能再推低8%至12%。背后的推动力来自三个方向：
1、利率持续高企：澳洲储备银行（RBA）在2026年6月将现金利率维持在4.85%，市场预期2027年前不会降息。高利率直接抑制了购房需求，同时增加了现有借款人的还贷成本。银行数据显示，2026年第二季度房贷逾期率上升了0.35个百分点，达到1.78%，这是2020年以来的最高水平。
2、人口增长放缓：2025-2026财年，净海外移民从2024年的峰值约50万人降至38万人，预计2027年进一步降至30万人以下。人口增长减速削弱了住房需求的基本面支撑，尤其是在悉尼和墨尔本等主要城市。
3、挂牌量激增：2026年春季销售季前，新挂牌量同比上升了22%。许多房主在利率压力下被迫出售，或者希望在价格进一步下跌前套现。供应增加而需求疲软，价格自然承压。
银行首席经济学家在报告中写道：“我们看到的不是一次修正，而是一个周期的转折。房价需要更长时间才能触底，而底部可能比许多人预期的更低。” 对于房贷借款人，这意味着房产净值——即房屋价值减去未还贷款的差额——可能在未来18个月持续缩水。
房贷净值缩水如何影响借款人
房屋净值是许多澳洲家庭最重要的财务缓冲。当房价下跌时，净值直接减少，可能触发一系列连锁反应：
再融资难度上升：如果您在2022年或2023年以高贷款价值比（LVR）购入房产，比如LVR达到90%，房价再跌8%至12%可能将您的LVR推至100%甚至更高。银行通常要求再融资时的LVR不超过80%，否则需要支付贷款保险（LMI）或直接拒绝申请。2026年第二季度，再融资申请量同比下降了15%，部分原因正是净值不足。
转贷选择收窄：当您无法通过再融资获得更低利率时，可能被迫留在现有贷款产品上。目前，标准浮动利率约为6.8%，而固定利率产品中，1年期和3年期利率分别为6.2%和6.0%。如果无法转贷，每年多支付的利息可能高达数千澳元。Arrivau平台上的澳洲贷款经纪资源可以帮助借款人评估不同银行的LVR政策和利率选项，寻找可行的转贷路径。
卖房风险增加：如果房价跌幅超过净值缓冲，部分房主可能面临“负资产”——即欠银行的钱超过房屋价值。虽然目前负资产案例仍属少数，但银行警告，如果悉尼和墨尔本的房价再跌10%，这两个城市可能有约5%的房贷账户陷入负资产。届时，被迫卖房的房主将面临亏损。
借款能力下降：银行在评估新贷款申请时，会参考房产估值。如果您的现有房产估值下降，可用于抵押的净值就减少，从而降低您的借款能力。例如，一套价值100万澳元的房产，贷款80万澳元，净值20万澳元。如果房价跌至90万澳元，净值仅剩10万澳元。这意味着您可能无法从该房产中提取现金用于其他投资或消费。
借款能力收紧的具体影响
借款能力不仅受净值影响，还直接与收入、利率和贷款政策挂钩。银行在评估借款能力时，会使用“可偿还性缓冲”——即在当前利率基础上加3个百分点测试还款能力。当前利率为6.8%，测试利率约为9.8%。2026年7月，澳洲审慎监管局（APRA）维持这一缓冲不变，意味着借款人的最大贷款额度比2025年峰值下降了约12%。
首次购房者压力最大：对于没有房产净值支持的首次购房者，借款能力下降直接缩小了可选范围。2026年第二季度，首次购房者贷款数量同比下降了18%，部分原因是他们无法满足银行的还款能力测试。
投资者面临双重压力：房产投资者不仅面临借款能力下降，还面临租金收益率缩水。2026年，全国租金增长率从2024年的峰值10%放缓至3%，而房贷利率仍处于高位，导致许多投资者的现金流由正转负。银行数据显示，2026年第二季度，投资者贷款逾期率上升了0.5个百分点，至2.1%。
自住业主需重新评估预算：如果您计划在2026年底或2027年换房，现有房产的净值缩水可能意味着您需要更多首付。例如，如果您计划从悉尼一套价值120万澳元的公寓换到一栋价值180万澳元的独立屋，原有公寓价格下跌10%至108万澳元，您的首付可能减少12万澳元，这意味着您需要额外储蓄或降低换房目标。
如何应对房价持续下跌
面对房价下跌趋势，借款人可以采取以下具体措施：
评估您的LVR和净值：使用在线房产估值工具或咨询专业估价师，了解您当前房产的市场价值。如果LVR接近90%，立即联系银行讨论选项，比如申请贷款暂缓（hardship variation）或考虑部分还款以降低LVR。
锁定固定利率：如果您的浮动利率贷款即将到期，考虑锁定1年期或3年期固定利率。目前1年期固定利率约为6.2%，3年期约为6.0%，低于浮动利率的6.8%。固定利率可以为您提供未来12至36个月的还款确定性，避免利率进一步上升的冲击。
提前规划再融资：即使当前净值不足，也可以与银行或贷款经纪讨论“内部转贷”（internal refinance）——即在同一家银行内更换产品，通常不需要重新估值。如果必须转去其他银行，确保您的LVR不超过80%，并准备好收入证明和还款记录。Arrivau平台提供详细的再融资指南和贷款经纪联系信息，帮助您比较不同银行的利率和费用。
控制债务比例：在房价下跌期间，尽量降低总债务水平。如果可能，将额外收入用于还款，尤其是偿还本金。2026年第二季度，本金加利息（P&I）还款的借款人逾期率仅为0.9%，远低于只付利息（IO）还款的2.5%。
关注政策变化：APRA和RBA可能在未来调整贷款政策。2026年8月，RBA将公布新的金融稳定评估报告，可能包括对贷款缓冲的调整。如果缓冲降低，借款能力将立即提升。建议订阅RBA和APRA的更新，或通过Arrivau的新闻页面跟踪最新动态。
FAQ
Q: 我的房贷净值已经低于20%，应该怎么办？
A: 如果LVR超过80%，您无法通过常规再融资转去其他银行。但您可以尝试与现有银行协商“内部转贷”，或者申请贷款暂缓（hardship variation）。如果LVR超过90%，建议立即联系银行或贷款经纪，评估是否可以通过部分还款或增加担保人来降低风险。目前，银行对高LVR客户的态度正在收紧，2026年第二季度，LVR超过90%的贷款申请拒绝率上升至35%。
Q: 房价下跌对我的借款能力有多大影响？
A: 借款能力受两个因素影响：一是现有房产净值，二是银行的还款能力测试。如果您的房产净值下降10%，您的最大贷款额度可能减少8%至12%。此外，银行使用的测试利率（当前约9.8%）不变，进一步压缩借款空间。例如，一个年收入12万澳元的家庭，2025年可借约60万澳元，2026年7月可能只能借约52万澳元。
Q: 我应该现在卖房还是等待市场回暖？
A: 如果您的财务压力可控，建议不要在市场低谷时抛售。历史数据显示，澳洲房价在每次熊市后都会恢复，但恢复时间可能长达3至5年。如果您必须卖房，建议在春季销售季前挂牌，因为2026年9月至11月挂牌量预计会激增，竞争加剧可能压低售价。如果您有选择，可以等待2027年中，届时利率可能开始下调，市场情绪有望改善。
参考来源
- Yahoo Finance, "Major Bank Warns Property Downturn 'Just the Beginning'", 2026年7月13日.
- 澳洲储备银行（RBA）, "Financial Stability Review – July 2026", 2026年7月.
- 澳洲审慎监管局（APRA）, "Quarterly ADI Performance Report – Q2 2026", 2026年7月.
- CoreLogic, "National Dwelling Values – June 2026", 2026年7月1日.
- 澳洲统计局（ABS）, "Lending Indicators – May 2026", 2026年7月10日.