澳洲首次置业2026总成本完整拆解：印花税+FHOG+首付+LMI要准备多少钱
澳洲首次置业总成本的核心公式：实际要准备的现金 = 购房首付 + 印花税（减去减免）− FHOG（如有）+ LMI（若首付不足20%）+ 法律和过户杂费。在最优情况下（QLD买$600,000新房首套），印花税$0 + FHOG $30,000补贴 + 20%首付$120,000 = 总现金支出约$90,000。在普通情况下（NSW买$900,000二手房首套），印花税减免后约$2,500 + 15%首付$135,000 + LMI约$12,000 = 约$149,500。
本文数据来自各州税务局、APRA及行业基准，截至2026年7月。所有数字为估算，实际支出取决于贷款机构、房屋估值和过户安排。可分别使用本站 印花税计算器、借款能力计算器 和 储蓄目标计算器 做个性化测算。
第一步：首付——最低5%、最好20%
澳洲房贷首付的一般规则：
· ≥20%：无需LMI（贷款人抵押保险），利率选择最多 · 10%-19.99%：需缴LMI（一次性或摊入贷款），利率可能略高 · 5%-9.99%：LMI更高，可选的lender大幅减少 · <5%：极少数lender接受（如政府担保计划Family Home Guarantee）
APRA的3%缓冲和DTI限制影响你能借到的总额，但不改变首付比例（详见本站 APRA借款能力详解）。以一个年薪$100,000的单身为参考：按3%缓冲评估，大致可借$450,000-$500,000，加上20%首付$112,500-$125,000，预算约$562,500-$625,000。
第二步：印花税——看你在哪个州、买新房还是二手房
首次置业者印花税支出因州和房屋类型差异巨大：
· 最优情况（印花税零+正收益）：
- QLD新房：零印花税 + $30,000 FHOG
- SA新房：零印花税 + $15,000 FHOG
- ACT（HBCS）：≤$1,020,000零印花税，无收入门槛
- NSW/VIC $800,000/$600,000以下二手房：零印花税+$10,000 FHOG（仅新房可得FHOG）
· 一般情况（部分减免）：
- WA $500,001-$700,000范围内递减
- NSW $800,001-$1,000,000递减
- VIC $600,001-$750,000递减
· 无减免情况：
- TAS二手房（减免已到期）
- SA二手房（从未减免）
- 各州超出首套上限的房价
第三步：LMI——首付不足20%的成本
LMI（贷款人抵押保险）保护的是银行而非借款人，但费用由借款人承担。典型规则：
· LVR 85%（首付15%）：LMI约为贷款额的1.0%-1.5% · LVR 90%（首付10%）：LMI约为贷款额的1.5%-2.5% · LVR 95%（首付5%）：LMI约为贷款额的3.0%-4.0%
举例：$600,000房产，LVR 90%（贷款$540,000），LMI约$8,100-$13,500。LMI可一次性支付或摊入贷款本金（多数人选摊入，月供增加约$50-$80/月）。
部分职业可免LMI：医生、律师、会计师等专业人士最高可借90% LVR无LMI（各lender政策不同）。
第四步：其他杂费
· 过户律师/过户师：$1,200-$2,500 · 房屋检查（building & pest）：$500-$800 · 贷款申请费：$300-$600（部分lender可免） · 市政费和物业费调整（settlement adjustment）：按成交日分摊 · 搬家、家电、保险等：$3,000-$8,000（因房而异）
常见问题
到底该为首次置业准备多少现金？
以目标房价的25%-30%为安全线（首付20%+印花税及其他费用−FHOG等补贴）。$600,000房预算约$150,000-$180,000。如果首套印花税全免且有FHOG，可降至约$90,000-$120,000。
FHOG能直接当首付用吗？
能。FHOG通常在settlement时由贷款机构或州税务局发放，可直接用于首付或降低贷款金额。但FHOG不一定在settlement当日到账——有的州需settle后claim，提前安排现金流。
信息来源
· 各州Revenue Office — 首次置业印花税减免及FHOG政策（截至2026年7月） · APRA — 房贷服务能力缓冲及DTI限制 · 主要贷款机构LMI费率指南
免责声明：本文仅为一般信息，不构成财务、信贷或法律建议。实际购房成本因个人情况、贷款机构和房屋状态而异，请以持牌贷款顾问和过户律师的正式意见为准。