在澳洲买首套房，可以只付5%首付——通过联邦政府的首次置业担保计划（First Home Guarantee），符合条件的首次购房者无需支付贷款人抵押保险（LMI），节省数万澳元的前期成本。同时叠加各州的首次置业补贴和印花税减免，前置资金压力远低于很多人想象。
一、澳洲首次购房的三大政策工具
对于首次购房者，2026年有三项可叠加使用的政策支持：
1、首次置业担保计划（First Home Guarantee）——允许以5%首付购房，政府担保剩余15%，免除LMI。2024-25财年名额为35,000个，2026年参与贷款机构超过30家。
2、首次置业补贴（First Home Owner Grant，FHOG）——各州政府直接发放的一次性现金补贴，金额因州而异，通常仅限购买或建造新房。
3、印花税减免（Stamp Duty Concession）——各州对首次购房者提供不同程度的印花税豁免或折扣，是除首付之外节省金额较大的政策。
这三项政策可同时申请，但各自的资格条件、房价上限和适用物业类型不完全相同。
二、5%首付方案：First Home Guarantee详解
联邦政府的首次置业担保计划（由Housing Australia管理）是降低首付门槛的核心机制。
关键条件： · 申请人须为年满18岁的澳洲公民或永久居民 · 单身申请人上财年应税收入不超过125,000澳元，夫妻合计不超过200,000澳元 · 必须是自住房，且申请人此前未在澳洲拥有过住宅物业 · 贷款须为自住本息同还（principal and interest），部分机构接受仅还利息期
房价上限（各首府城市/区域中心不同）： · 悉尼及新州区域中心：900,000澳元 · 墨尔本及维州区域中心：800,000澳元 · 布里斯班及昆州区域中心：700,000澳元 · 珀斯：600,000澳元 · 阿德莱德：600,000澳元 · 霍巴特：600,000澳元
以悉尼一套80万澳元的公寓为例：传统20%首付需16万澳元，加上LMI约3.2万澳元，前置现金约需19.2万澳元。而在首次置业担保计划下，5%首付仅需4万澳元，且无需支付LMI，前置总成本（含印花税减免后）可控制在约6万澳元以内。
注意：2026年有业内讨论取消收入上限的可能性（参考现行Family Home Guarantee已针对单亲家庭取消收入上限的先例），但目前尚未正式落地。
三、各州FHOG现金补贴对比
FHOG是各州政府直接发放的现金，金额和条件不完全一致（以下为2026年数据）：
· 新州（NSW）：新房价值不超过60万澳元补贴10,000澳元；购买土地+建房总值不超过75万澳元同样适用 · 维州（VIC）：新房价值不超过75万澳元补贴10,000澳元；偏远地区新房另有额外补助 · 昆州（QLD）：新房价值不超过75万澳元补贴15,000澳元（2026年7月前签署合同适用） · 西澳（WA）：新房价值不超过75万澳元（珀斯以南26度线以南）补贴10,000澳元 · 南澳（SA）：新房价值不超过57.5万澳元补贴15,000澳元 · 塔州（TAS）：新房不限价值补贴30,000澳元（全澳金额较高）
FHOG仅适用于新房（含楼花、买地建房），二手房不适用。
四、各州印花税减免一览
印花税是除首付外的前置开支中占比较高的项目，各州减免政策差异大：
· 新州：房价不超过80万澳元的首次购房者免交全额印花税；80万至100万澳元之间享受阶梯式折扣 · 维州：房价不超过60万澳元免印花税；60万至75万澳元之间享受折扣；此外期房（off-the-plan）可按建筑进度递减征税额 · 昆州：房价不超过50万澳元免印花税；50万至55万澳元享受折扣（仅限自住房） · 西澳：房价不超过43万澳元免印花税；43万至53万澳元享受折扣 · 南澳：房价不超过65万澳元享受印花税减免（2026年新预算案提议阶段取消印花税改征土地税，关注后续进展）
值得一提的是，在新州，2023年起首次购房者还可选择用年度物业税（annual property tax）替代一次性印花税，对于计划短期内换房的买家来说值得计算比较。
五、贷款机构审批看什么
即使有政府担保，贷款机构仍会独立评估你的还款能力：
· 收入审核：银行按APRA规定的3%缓冲利率评估还款能力。以年收入10万澳元的单身申请人为例，在现行约6%浮动利率+3%缓冲下，可贷额度约在年薪的5至6倍 · 信用记录：良好的信用评分可争取更高LVR和更优利率。申请前建议自行获取一份信用报告，确认无误 · 真实储蓄：部分机构要求申请人展示至少3至6个月的"真实储蓄"历史（genuine savings），即房租支付记录或定期存款流水。但通过租金缴纳证明（rental ledger）也可替代传统储蓄记录 · 生活支出：银行会逐项审查你的银行对账单，HEM（家庭支出基准）是默认底线，生活费较高的申请人需提供合理解释
建议在正式递交申请前，通过贷款经纪人对比多家机构，避免频繁信用查询影响评分。
六、常见问题 FAQ
Q：我持485/482临时签证，可以申请First Home Guarantee吗？ A：目前First Home Guarantee要求申请人为澳洲公民或永久居民。临时签证持有者可咨询FIRB（外国投资审查委员会）审批路径，部分贷款机构接受持有效签证且有稳定澳洲收入的外国买家申请，但通常要求更高首付（20%至30%）。
Q：FHOG可以和First Home Guarantee同时用吗？ A：可以。FHOG是州政府的现金补贴，First Home Guarantee是联邦政府的担保机制，两者互不冲突。如果你购买新房且符合房价及收入条件，可以同时拿到补贴并以5%首付入市。
Q：印花税减免可以和FHOG叠加吗？ A：可以，三者可叠加。举例：在新州购买一套70万澳元的新房，你可以同时获得10,000澳元FHOG、印花税全额豁免（节省约26,000澳元）、以及通过First Home Guarantee以5%首付（35,000澳元）购房。
Q：我是自雇人士，可以申请低首付贷款吗？ A：自雇人士申请First Home Guarantee在资格上不受职业性质限制，但贷款审批会更严格。银行通常要求过去两年的完整报税记录（tax returns + notice of assessment），且收入须达到门槛要求。如果报税记录不足两年，部分非银行贷款机构接受Low Doc（少文件）贷款产品，但低首付场景下Low Doc的利率和LVR条件通常不如Full Doc优惠。
Q：FHSS（首次置业超级年金储蓄计划）怎么和这些政策搭配？ A：FHSS允许你从养老金账户自愿提款用于首付（每财年上限15,000澳元，总额上限50,000澳元）。这笔钱可以作为5%首付的一部分，也可以用于支付印花税和其他购房成本。它与FHOG、First Home Guarantee和印花税减免全部兼容。
七、信息来源
· Housing Australia – First Home Guarantee eligibility and property price caps · 各州Revenue Office（NSW Revenue、SRO Victoria、QLD Office of State Revenue等）– FHOG及印花税减免现行标准 · APRA – 审慎监管框架下的LMI与贷款缓冲要求 · ATO – FHSS提取规则与上限
免责声明
本文仅供一般性信息参考，不构成个人金融建议或贷款推荐。贷款审批结果取决于个人信用状况、收入水平和贷款机构的具体政策。文中提及的政府补贴与担保计划以Housing Australia及各州政府官网公布的最新条件为准，政策可能随时调整。Arrivau Pty Ltd（ABN 81 643 901 599）通过ASIC信贷代表注册号CRN 530978提供房贷中介服务。在做出购房或贷款决策前，请咨询持牌贷款顾问、律师或财务规划师。
本文信息截至2026年7月。
