来源/时效说明： 本文基于2026年5月12日联邦预算案住房措施、Housing Australia最新数据及立法更新，覆盖联邦层面的六项主要住房政策。各州具体补贴和印花税政策见本站《澳洲首次置业补贴2026-27全州对比》。
一、Help to Buy共享产权——扩围后更多人受益
Help to Buy是联邦政府的共享产权计划，政府以股权方式帮助中低收入者购房。2026-27财年预算投入约**$8亿**扩大该计划，多项门槛同步提升：
收入门槛（2026年7月1日起）：
- 单身申请人：$103,000（原$100,000）
- 单亲申请人：$165,000（原$160,000）
- 联合申请人：$165,000（原$160,000）
核心机制： 政府最多出资40%购房款，买家仅需最低2%首付，自筹60%房款即可。相当于一对收入$160,000的夫妇，自备$60,000首付，即可在政府帮助下购买$600,000的住房。
政府持有的产权份额可在未来按市场价分批购回。CSP（政府产权比例）调整门槛也同步上调至$21,000（房屋改造最低额度）——意味着对房产做超过此金额的改造后，可申请重新评估政府产权份额。
预算案预计将各地房价上限提升至约悉尼$140万、墨尔本/布里斯班$100万水平。
二、首次置业担保（FHBG）——史上最大力度放宽
2025年10月1日实施的重大改革继续有效，2026-27财年保持这一力度：
关键变化（已实施）：
- 不限名额：此前每年35,000个名额的限制已取消
- 不限收入：此前单身$125,000/夫妻$200,000的收入上限已取消
- 提高房价上限：悉尼及新州区域中心城市$90万、墨尔本及维州区域中心城市$80万、布里斯班$70万、珀斯$60万、阿德莱德$60万、霍巴特$60万、ACT$75万、北领地$60万
买家仅需5%首付，政府担保剩余15%至20%，免缴LMI。必须为澳洲公民（不含PR）、18岁以上、在澳洲未曾拥有过房产（含继承）、并自住为主要居所。
该计划通过Housing Australia管理，32家参与银行可办理。
与Help to Buy的关键区别： FHBG = 政府只提供担保，买家100%拥有产权。Help to Buy = 政府共同拥有（最多40%），买家拥有60%产权。
预算案新增： 还推出了**$100亿首次购房者独家住房计划**——10年内建设10万套住房，专供首次购房者以低于市场价格购买。首批项目将于2026-27财年动工，这对首次购房者是强有力的新增利好。
三、租金援助（CRA）——15%涨幅为十年来最大
2026年3月20日起，联邦租金援助（Commonwealth Rent Assistance）最高费率上调15%——这是十多年来最大的一次提升。
新的每两周最高费率：
- 单身无子女：$212.40（原$184.60）
- 单身合租者：$141.60（原$123.00）
- 夫妻无子女：$200.20（原$174.00）
- 单身+1-2子女：$248.15（原$215.80）
CRA按75c/$1计算，即租金超过最低门槛（单身$148.60/两周）后，每$1补贴75c，直至最高费率。约130万领取Centrelink付款的澳洲人自动受益。
CRA免税、无需申报为收入。此次提涨是在2023年9月（+15%）和2024年9月（+10%）之后连续第三年上调，回应了悉尼、珀斯等首府城市租金空置率跌至**0.8%**历史低位的租金危机。
四、海外买家禁令延长至2029年
对外国买家的"建成住宅购置禁令"原定2027年3月到期，2026预算案将其延长至2029年6月30日。
仍然被禁止的： 建成住宅、现有公寓/单元、即使翻新过的二手住宅。
仍然被允许的： 新建住房（楼花、新建成）、空置住宅用地（须4年内建成）、商业地产、拆除重建的替代住宅。
有限豁免通道： 承诺2年内出租或再开发的住房供应路径、临时居民购买自住房（离境须出售）、继承房产、澳洲公民/PR配偶。
各州海外买家印花税附加税： 新州9%+5%土地税、维州8%+4%、昆州8%+3%、西澳7%+4%、南澳7%+0.5%、塔州8%+2%、ACT按笔收取、北领地0%+0%（最友好）。
FIRB申请费：新建/准新建住宅从$15,100起（$100万以下），建成住宅约3倍于此。年度空置费为原始FIRB申请费的2倍。ATO负责执法，违规罚款最高$470万（企业）/$94万（个人），情节严重可判10年监禁。
五、Build-to-Rent税收优惠
联邦政府正通过税收杠杆推动BTR开发，目标累计交付80,000套BTR租赁住房：
- MIT（管理投资信托）对BTR基金向外国居民付款的代扣税率从30%降至15%（覆盖租金收入、资本利得、成员权益转让）
- 资本工程加速抵扣为每年4%（标准为2.5%，须在2023年5月9日晚7:30后开工）
- 合规要求：最少50套住宅、15年单一所有权、最低5年租期选择、至少10%为可负担住宅
- 2026年3月27日起修订可负担性规则：至少2%的总住宅须为低收入住宅
六、HAFF第三轮——21,350套保障房在路上
Housing Australia Future Fund目标是在2029年前交付40,000套社会及可负担住房。前两轮已签约279份合同，支持18,650套住宅（其中889套已竣工、9,501套在建）。第三轮于2026年1月启动，目标填补剩余21,350套，分四个专项通道：
- 原住民主通道： $6亿专项拨款，配套原住民礼宾服务
- 住房多样性通道： 目标3,750套（50%社会/50%可负担），最少200套（都市）/50套（偏远地区）
- 州/领地政府通道： 90%社会住房/10%可负担，2027-2029年拨款
- 规模化合作通道： 目标8,000套（90%可负担），最低500套/最高2,500套，面向机构投资者合作
常见问题
Q1：我是PR，可以申请FHBG首次置业担保吗？ A：不可以。FHBG仅限澳洲公民。但Help to Buy共享产权计划对PR开放，你可通过该计划以较低首付入市。
Q2：Help to Buy和FHBG可以同时使用吗？ A：不可以。两者是互斥的计划。Help to Buy是政府共同出资（你买60-98%），FHBG是政府担保你的5%低首付贷款（你100%拥有）。根据你的首付资金和长期持有偏好选择其一。
Q3：我有JobSeeker，能自动拿到租金援助吗？ A：是的。如果你收到符合条件的Centrelink付款（JobSeeker、Age Pension、Family Tax Benefit A等）、私人租房、租金超过最低门槛且有正式租约，CRA将自动与你的常规付款一同发放。
Q4：海外买家还能在澳洲买房吗？ A：可以，但仅限于新建住房或楼花。购买建成住宅的禁令已延长至2029年6月。如果你持有临时签证（如学生/工作签证）且在澳居住，部分条件下可购自住房，但离境时须出售。所有购房须先获FIRB批准。
Q5：$100亿的首次购房者独家住房计划，我怎么申请？ A：该计划首批项目2026-27财年才开始动工，实际房源上市可能需等到2027-2028年。建议通过Housing Australia官网关注更新，或者咨询参与该计划的贷款机构获取Pre-qualification信息。
