Strata 是什麼？Levy Fee 是什麼？澳洲公寓物業管理費一文講清
當您購買的物業屬於strata title，通常是單元房、公寓或聯排獨立屋，一般來說，您的義務之一是定期支付物業管理費。這些費用要支付給管理房產的主體法人或物業公司，使他們能夠照顧到諸如保險和公共區域的維護。如果你正在考慮購買這樣的房產，重要的是要知道這些費用是如何計算的，以及它們的用途。
不同型別的機構物業管理費有哪些，它們包括哪些內容？
根據新南威爾士州（NSW）公平交易部和維多利亞州（VIC）消費者事務局的資料，機構物業管理費主要有兩種型別：
- 年費(又稱資本基金稅，capital fund levies) —— 這些費用包括公共區域的行政、保險、維護和持續成本。
- 特別費用（也稱為特別徵收，special levies）—— 如果年費中沒有足夠的可用資金來支付意外費用，例如大型修繕或法律費用。
然而，不同的州和地區對物業管理費的確切規定可能略有不同，因此您需要向您所在地區的相關政府機構確認這些細節。
雖然物業管理費可能是業主們需要預算的另一項開支，但它們是維護、維修和投保物業的必要費用。
根據物業管理公司Strata Data的資料，物業管理費和徵收通常用於以下方面：
- 定期維護和保養公共區域：例如，聘請園丁維護公共區域，或聘請清潔工打理大堂區域和電梯。
- 根據需要進行維修：例如，修理公寓樓停車場的遙控閘門，或修理樓梯上破損的燈具。
- 建築物和公共區域的保險：如自然事件造成的結構性損壞，以及公共責任保險。(注意：這不包括您的個人財產)。
- 在某些情況下，需要購置共用的公用設施。例如，如果物業只有一個水錶，而不是每個單位或公寓都有單獨的水錶，那麼這個費用可以透過主體法人來支付。
部分費用也會捐給 “沉澱基金 sinking fund”，這是一個資金池，在發生大的或不可預見的事件時，如重大的、緊急的建築維修，所需的資金比前面提到的 “維修 “池的撥款更多，物業可以使用。這類維修的例子包括更換安全門或修復公共財產任何部分的結構缺陷。
我的物業管理費不包括哪些費用？
請記住，物業管理費是用於維護共享區域的。這意味著他們通常不包括以下費用：
- 您的財物保險
- 市政費用（Council rates）
- 維護、修理和改善您的私人使用的財產，如安裝空調或修理堵塞的廁所；
- 水、氣、電等公用設施，除非是共用電錶，而這一費用由你的物業管理費支付 —— 請與你的物業業主法人團體或分層管理公司核實。
我需要支付多少錢？
你需要支付多少物業管理費，不同的房產之間的差別很大，所以一般來說，在你承諾購買房產之前，最好先了解一下你的物業管理費用可能是多少。你可以向銷售代理詢問當前業主在過去幾年中所支付的費用詳情，以給你一個粗略的概念，但請記住，物業管理費可以每年都有很大的變化，這取決於可能進行的工程等因素。你也許可以查閱以前的會議記錄，看看該物業業主法人團體過去是如何使用預算的，或者是否有任何重大的專案即將進行。
有些物業業主法人團體或地strata公司可能會對及時或提前支付費用和稅款提供折扣，有些可能會對未按時支付的稅款收取利息或滯納金。根據新南威爾士州公平貿易部的規定，如果物業業主法人團體以一致投票決定這筆錢當時不需要用於維護或維修物業，年度預算中未使用的資金有時可能會被重新分配回給個別地段的業主。
物業管理費是如何計算的？
物業管理費的計算方法是考慮到一些因素，包括：
- 建築物的年齡，大小，結構和條件。例如，需要定期維修的物業，如老樓，費用可能會更高。
- 需要維護的公共區域和設施的型別。例如，有共用泳池或健身房的物業，費用可能會較高。
- 物業可能需要的維修種類。例如，遠端控制的大門可能是昂貴的修復，所以一個物業與此功能可能會吸引更高的機構公司費用。
- 你的特定物業的大小，以及你是否可以使用額外的設施。例如，一個有三個臥室的頂層公寓的業主可能要比同一棟樓的一個臥室公寓的業主支付更高的費用。
- strata公司或物業業主法人團體可能收取的行政或管理費。
保養、維修、保險和行政管理的可能費用，再加上將為沉澱基金預留的金額，經過計算後形成年度預算。物業業主法人團體將在年度股東大會（AGM）上提交這些費用和擬議的預算，該階層的所有業主都可以參加。如果大多數地段的業主同意這些價格，那麼每個業主應支付的費用將被計算出來，通常按季度或年度支付。
特別費用或徵費
關於額外的費用和償債基金，各州的立法各不相同，所以最好向你所在州的相關消費者事務或公平交易機構查詢。一般來說，任何用於支付意外開支（如緊急維修）的費用或收費，都必須得到一定比例的業主批准（以維多利亞州為例，規定為75%的業主）。如果批准了，你就必須支付這些費用。
還有其他費用嗎？
有些團體公司可能會對逾期繳費的人收取罰款，這種情況下，許多業主還可能失去投票權。根據維多利亞州消費者事務局和新南威爾士州公平交易部的說法，業主也應該知道在以下情況，可能會有額外的費用：
- 如果你要求物業業主法人團體或業主立案法團提供登記冊和記錄的副本。
- 如果你在準備出售物業時，要求提供業主立案法團證書或物業業�