Bankwest转贷缓冲降至1%：谁能受益、有什么限制

Bankwest于2026年5月通过经纪人渠道推出了一项转贷例外政策：将服务能力评估缓冲从行业标准的3%大幅降至1%。这是当前澳洲房贷市场最激进的缓冲下调之一，直接针对"利率虽高但还款记录良好、却因压力测试被锁死在现有贷款"的借款人群体。

政策改了什么

自2021年10月起，APRA要求澳洲银行在评估新借款人时，按实际利率加3个百分点计算还款能力。例如，一笔6.00%的浮动利率贷款，银行按9.00%来评估借款人能否负担。这个规则让数以万计的现有借款人无法转贷到更低利率的产品——即使新月供低于当前月供。

Bankwest的"转贷例外评估"允许符合条件的转贷申请按实际利率加1%（而非加3%）评估还款能力。

举例：一位借款人当前支付6.29%利率、贷款余额$600,000，想转贷到5.79%的产品。

• 标准APRA缓冲（5.79%+3.00%=8.79%）：很多中等收入家庭无法通过
• Bankwest 1%例外（5.79%+1.00%=6.79%）：由于接近当前实际还款利率，评估轻松通过

也就是说，一个在过去12个月按时还款的家庭，即使无法通过标准3%压力测试，也可以转贷到更低利率。

谁能申请

根据Bankwest 2026年5月经纪人通知，资格条件如下：

简单说：有20%以上净值、现有贷款满一年、从未逾期、不多借一分钱——就有资格。

哪些情况被排除

排除清单长而具体：

• 自雇人士（包括领薪水的自雇人士，如自己公司的PAYG董事）
• 过桥贷款或建筑贷款
• 借款人多于2人、有担保人、或含海外地址的申请
• 自住房且仅付利息的贷款
• 当前处于困难安排（hardship）或有逾期账户
• 任何形式的额外借款：不能套现、不能债务合并、不能加办信用卡
• 离婚/分居申请（借款人结构从两人变一人）

重要提示：除收入证明文件相关例外，不允许叠加任何其他政策例外。不能同时申请LVR豁免、信用不良例外或其他Bankwest政策宽限。

为什么这件事重要

3%缓冲是在2021年10月引入的，当时澳洲现金利率仅0.10%、新浮动利率均值约2.50%。在那个环境下，加3个百分点测试借款人能否承受利率回到约5.50%是合理的。

到了2026年5月，现金利率在4.10%、新浮动利率在5.80%-6.50%区间，3%缓冲意味着银行按8.80%-9.50%评估借款人。这相当于压力测试一个需要现金利率升到约7%的场景——RBA自己的前瞻指引并不支持这个假设。

结果就是大量"按揭囚徒"：完全有能力偿还当前月供（且有12个月记录为证），却因为一个他们永远不会实际支付的测试利率而被锁死在现有贷款里。

Bankwest的1%缓冲直接针对这个困局。$10,000或1%的额外借款上限也保证了这个例外不会被用于加杠杆——仅用于换银行、拿更好利率。

同行业对比

截至2026年5月，主要银行的转贷缓冲政策如下：

ANZ率先推出了类似的1%缓冲例外，Bankwest（CBA子公司）是第二家。有趣的是母公司CBA本身尚无公开例外，形成了"子公司比母公司灵活"的局面。小型非银行贷款机构长期以来一直用降低缓冲作为竞争手段，但现在两大银行集团都提供了这一选项，标志着行业在更高利率环境下对缓冲规则的重新思考。

如果你认为符合条件

1. 核实你的LVR。如果房产自购买以来升值，你可能已经不知不觉超过了80%门槛。请估价师评估或让经纪人跑一次自动估值模型（AVM）。
2. 查你的还款记录。信用报告展示24个月的还款标记，你需要完全干净的12个月。
3. 计算精确的贷款清偿金额。如果当前贷款余额加清偿费用超过现有贷款本金+$10,000（或1%），就不在此例外范围内。
4. 确认就业类型。如果你是PAYG雇员（非自雇），已跨过最大一道排除门槛。
5. 找持牌贷款经纪人咨询。此例外目前仅通过经纪人渠道开放，不适用于直接向银行申请。

总结

对于有干净还款记录和20%净值的PAYG借款人，Bankwest的1%缓冲移除了2026年转贷路上最大的障碍——通过一个与现实脱节的利率压力测试。窄范围的资格条件和长排除清单说明这不是一次广泛的信贷标准放松，而是针对"按揭囚徒"的精准修正。值得查一下你的贷款档案是否符合条件。

本文仅为一般性信息，不构成财务建议。你的个人情况（收入、支出、信用记录和财务目标）决定哪些贷款产品适合你。在做任何转贷决策前，请咨询持牌金融专业人士。

Arrivau Pty Ltd (ABN 81 643 901 599) 是持牌澳洲信贷许可证的信贷代表（CRN 530978）。