澳洲买房除了首付，还要预留州或领地税费、贷款产品费用、过户及产权相关费用、验房保险和搬家等支出。这些项目因州或领地、身份和交易类型不同而差异很大，具体金额应以对应政府页面及书面报价核对。
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首付之外，哪些支出必须单独列进预算
首付是房价的一部分，但交易过程中还有几类钱要提前留出来。第一类是州或领地税费，包括印花税及可能的附加税。第二类是贷款产品费用，比如申请费、估值费、年费或账户费，具体以产品披露和合同为准。第三类是过户及产权相关费用，涉及律师或过户师的服务、产权登记和查册等。第四类是验房、保险和搬家等交割前后支出。
这些项目不能用一个通用比例套算。同样一套房，不同州或领地、不同身份、不同交易类型，税费和附加规则都可能不同。预算表里应把每一项单独列行，而不是合并成“杂费”。
州或领地税费：为什么不能照搬别人的数字
印花税是多数购房者最先遇到的税费，但它的计算基础、税率和豁免条件由各州或领地自行规定。海外人士或临时居民还可能涉及额外的购房申请费和州税附加规则，这些须按当期官方页面逐项核对，不应从通用文章推断金额。
一个实用的做法是：先确认房产所在州或领地，再找到该州或领地收入办公室的当前页面，把适用税率、豁免门槛和附加项抄进自己的预算表。不要用朋友在另一个城市买房时交的税额来估算自己的。
贷款产品费用：利率之外还要看什么
贷款产品的费用、利率、提前还款条件和对冲账户条款以具体产品披露与合同为准。比较贷款时，除了看利率，还要把申请费、估值费、年费、账户费以及提前还款是否产生费用逐项列出来。
对冲账户条款也值得单独核对。它是否附带额外月费或年费，是否影响利率折扣，这些都要在书面文件中确认。如果只比较利率而忽略费用结构，实际支出可能和预期不同。
交割前后：容易被漏掉的几笔支出
过户及产权相关费用通常包括律师或过户师服务费、产权登记费和查册费。验房费、建筑保险和搬家费也发生在交割前后。这些支出金额相对小，但加起来仍会影响现金流。
建议在预算表里为每一类支出留出记录栏，写明预计金额、实际金额和支付时间。交割前几周集中支付时，这份记录能帮你判断资金是否到位。
书面核对问题：向谁问、问什么
税费部分，可以向州或领地收入办公室的官方页面核对当前税率、豁免条件和附加规则。贷款部分，应向贷款机构或贷款顾问索取具体产品的费用披露文件，逐项确认申请费、年费、提前还款费用和对冲账户条款。过户及产权部分，向律师或过户师索取书面报价，确认服务范围和代付项目。
验房和保险部分，向服务提供方索取书面报价，确认检查范围和保险责任。搬家费用同理，提前拿到书面报价再比较。
待确认事项记录：把不确定的先写下来
有些问题在签约前无法得到最终答案，比如海外人士或临时居民的购房资格、申请费及州税附加规则。这些须按当期官方页面逐项核对，不应从通用文章推断金额。
建议单独建一个待确认清单，记录问题、负责核对的渠道和预计确认时间。例如：本州或领地当前印花税税率是多少；我是否符合任何豁免条件；贷款产品是否收取提前还款费用；过户师报价是否包含产权登记费。每确认一项，就把结果和依据写进预算表。
常见问题
首付之外，最少要预留多少比例？没有统一比例。税费、贷款费用和交割支出因州或领地、身份和交易类型不同而差异很大，应以对应政府页面及书面报价逐项核对后汇总。
海外人士或临时居民的申请费怎么算？购房资格、申请费及州税附加规则须按当期官方页面逐项核对，不应从通用文章推断金额。
贷款产品的费用可以协商吗？贷款产品的费用、利率、提前还款条件和对冲账户条款以具体产品披露与合同为准。是否可协商取决于具体产品和贷款机构。
验房和保险必须买吗？验房和保险属于交割前后的常见支出，是否必须取决于贷款机构要求和房产类型。具体以书面说明为准。
如果预算不够，哪些支出可以推迟？搬家等支出可以安排在交割后，但税费和贷款费用通常有固定支付时间。建议按支付时间排序，优先保证有明确截止日期的项目。
