2026-27财年外国人在澳洲购房面临史上最严格的政策环境。FIRB二手房购买禁令延长至2029年6月30日，新房FIRB申请费从**$15,100起**，空置费为FIRB费用的两倍。各州对外国买家征收7%-9%的印花税附加费和2%-5%的土地税附加费。在悉尼买一套$100万的公寓，外国买家仅税费就可能超过**$13万**。
数据说明：本文政策信息截至2026年7月。各州税费标准请以State Revenue Office官方最新公告为准。购房前请咨询持牌过户师或律师。
FIRB政策：二手房禁令延至2029年
澳洲外国投资审查委员会（FIRB）的二手房购买禁令已被延长至2029年6月30日。这意味着外国投资者（非澳洲公民或永久居民）在此日期前仍然只能购买：
- 新建住宅（new dwellings）
- 空地（vacant land）用于建房
- 已建住宅用于再开发（需增加住房存量）
外国投资者仍可购买楼花（off-the-plan），但需遵守各州的具体规定。
FIRB申请费用：$15,100起步
2026-27财年FIRB住宅房地产申请费如下：
- $100万以下房产：$15,100
- $100万-$200万：$30,700
- $200万-$300万：$61,600
- $300万-$400万：$92,600
- $400万-$500万：$123,500
- 超过$500万：按房产价值递增，最高可达$1,045,000
空置费：FIRB费用的两倍
外国投资者如果购买的房产在一年内空置超过6个月，需缴纳空置费（vacancy fee）。2026-27财年空置费为FIRB申请费的两倍。例如，购买$100万以下房产的空置费为$30,200。
ATO负责强制执行空置费规定，在2024-25年度已发出约300份强制出售令（divestment order）。
各州外国买家附加税一览
新南威尔士州 NSW
- 印花税附加费（Surcharge Purchaser Duty）：9%
- 土地税附加费（Surcharge Land Tax）：5%，无起征门槛
- 特色政策：2026年7月1日起，外国买家购买经营性建房出租（Build-to-Rent）和退休村房产可申请退还附加印花税。退休村运营商回购居民住宅免附加税。
维多利亚州 VIC
- 印花税附加费：8%
- 土地税附加费（Absentee Owner Surcharge）：适用缺席业主
- 空置住宅土地税：每年空置超过6个月的房产
- 短期住宿税（Short Stay Levy）：7.5%，适用于Airbnb等平台（2025年起）
昆士兰州 QLD
- 印花税附加费（AFAD）：8%（2024年7月从7%上调）
- 土地税附加费：海外缺席业主起征门槛$350,000，嵌入**3%**附加税率
- 特色政策：2026年8月1日起，临时签证持有者（temporary residents）失去所有自住房产优惠。
西澳 WA
- 印花税附加费：7%
- 特色政策：2026-27预算新增建房出售（build-to-sell）开发项目免附加税。建房出租项目获75%土地税减免。
南澳 SA
- 印花税附加费：7%
- 适用范围独特：不仅适用于住宅物业，还适用于初级生产用地（primary production land）
- 土地税：无外国业主单独附加税（土地税仅按一般规则征收）
塔州 TAS
- 印花税附加费（FIDS）：8%
- 土地税附加费（FILTS）：2%，无起征门槛
- 特色政策：首次置业新房印花税全免政策于2026年6月30日到期，7月1日起新房无优惠。
首都领地 ACT
- 无独立外国买家附加税
- 特色政策：ACT已从2026年7月1日起对所有首次置业者完全废除印花税，取而代之的是每年按土地价值征收的General Rates。海外买家同样适用此制度。ACT实行独特的99年Crown租约制。
北领地 NT
- 无外国买家印花税附加费
- 无土地税
- 特色政策：全澳唯一既无土地税也无外国买家附加费的辖区。HomeGrown领地补贴$50,000面向所有购房者（不区分国籍，但需满足居住要求）。
外国买家购房总成本示例
以悉尼一套$100万新房为例，外国买家需支付的税费：
- 印花税（基本）：约$40,000
- 外国买家附加印花税（9%）：$90,000
- FIRB申请费：$15,100
- 合计一次性费用：约$145,100
以墨尔本一套$80万新房为例：
- 印花税（基本）：约$43,000
- 外国买家附加印花税（8%）：$64,000
- FIRB申请费：$15,100
- 合计一次性费用：约$122,100
联邦住房政策对外国投资者的影响
联邦政府2026-27预算中的房产政策也对外国投资者产生影响：
- Help to Buy共同购房计划：仅限澳洲公民，外国买家不能参与
- 首次置业担保（First Home Guarantee）：仅限澳洲公民和永久居民
- 建房出租（Build-to-Rent）激励：MIT预扣税从30%降至15%，适用于符合条件的外国机构投资者
- 负扣税改革（2027年7月起）：仅限新房。外国投资者通常仅购买新房，受此改革影响相对较小
常见问题
问：外国人可以在澳洲买二手房吗？
答：不可以。FIRB二手房购买禁令已延长至2029年6月30日。外国买家只能购买新建住宅、空地用于建房或已建住宅用于再开发。临时居民（如持有工作签证）在某些情况下可购买一套自住二手房，但2026年8月起昆州已取消此项例外。
问：各州外国买家印花税附加费可以叠加吗？
答：不叠加。你在哪个州购房就按该州规定缴纳。如果买多套房产在不同州，各州分开计算。
问：FIRB申请费有没有可能取消或降低？
答：目前没有取消或降低的计划。相反，费用每年根据CPI调整呈上升趋势。联邦政府将此视为增加财政收入和控制外国投资热度的手段之一。
问：空置费怎么计算？我真的要交吗？
答：如果你的房产在任何12个月周期内空置超过183天（6个月），就需要交空置费。额度等于你当初交的FIRB申请费的两倍。ATO通过水电数据、租赁记录等多种方式监控。建议将房产出租以避免空置费。
问：北领地真的是全澳唯一免外国买家附加费的地区吗？
答：是的。NT无土地税，也无外国买家印花税附加费。加上$50,000的HomeGrown领地补贴，NT对外国买家来说是政策最友好的地区。但需要实地居住和使用房产。
