澳洲贷款的准备顺序可以按四步走：先确认签证或居住身份对应的购房资格，再核验利率与费用口径，然后整理收入与还款能力证据，最后在签约前逐项对照书面合同。每一步要核对的材料不同，适用的规则也不一样。公民、永久居民、临时居民和海外收入借款人面对的条件有差别，不同贷款机构看的材料也有差异。
本文要点
- 先确认自己的身份对应的购房资格，再进入贷款产品比较。
- 比较利率时看RBA公布的现金利率和官方统计口径，但银行实际报价还包含运营成本、风险溢价和市场竞争因素。
- 银行审批通常评估收入可验证性、签证或居住身份、首付比例和还款能力，海外收入一般需要可验证的收入证明。
- 签约前逐项核对书面合同里的贷款金额、利率类型、利率有效期、还款频率、费用和提前还款条件。
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第一步：确认身份对应的购房和贷款条件
不是所有人都适用同一套规则。先确定自己属于哪一类借款人。
澳大利亚公民和永久居民在澳购房通常不需要FIRB批准。临时居民购买住宅通常须申请外国投资批准。FIRB规定，临时居民一般仅限购买新建住宅或空地建房，购买已建成二手住宅通常受限。海外收入借款人即使身份允许购房，银行审批时通常仍要求可验证的收入证明。
FIRB外国投资申请费按拟购房产价值分档收取，具体档位与金额以FIRB当期公布为准。特定豁免情形的适用条件以FIRB规定为准。临时居民的具体认定和适用条件也以FIRB规定为准。
FIRB的规则针对的是外国人在澳购买住宅。贷款审批是另一层评估，两者不能互相替代。身份允许购房不等于银行一定会批贷，银行还会看收入和还款能力。贷款机构在评估海外收入借款人时，通常要求收入来源可验证，具体标准因机构而异。
把身份、房产类型和FIRB要求放在一起确认，再进入贷款产品比较。
第二步：分清基准利率和实际报价
RBA现金利率是银行间拆借的基准利率，直接影响银行的资金成本。银行公布的房贷利率还包含运营成本、风险溢价与市场竞争因素。不同机构的报价存在差异，同一机构对不同借款人的报价也可能不同。
RBA公布的统计数据表按月发布F系列官方数据，包括住房贷款加权平均利率，按自住或投资、浮动或固定分列。这些数据用来观察利率水平的大致区间，但它是统计平均值，不是某家银行给某个借款人的实际报价。
具体利率要看清生效日。现金利率的调整记录和现行水平以RBA公布为准。房贷利率的比较要回到每家机构当期披露的报价。银行融资成本的变化会传导到房贷定价，但传导速度和幅度因机构而异。
比较实际报价时，要把以下项目放在同一口径下看：
- 利率类型：固定还是浮动
- 利率有效期：固定利率的锁定期限
- 费用：开户费、年费、提前还款罚金
- 对冲账户：是否附带、是否额外收费
- 还款频率：周供、双周供还是月供
基准利率看方向，实际报价看合同条款，两者不能混用。
第三步：整理收入与还款能力证据
银行审批房贷时通常评估四项：收入来源与可验证性、签证或居住身份、首付比例即LVR、还款能力。
海外收入借款人一般需提供可验证的收入证明，具体标准因机构而异。首付比例低于贷款机构设定门槛时，贷款保险（LMI）通常适用，门槛与费率以贷款机构当期政策为准。
APRA监管银行等存款机构，其发布的房贷相关审慎监管要求与数据包括偿债能力评估的服务能力缓冲要求。银行发放房贷时须执行相应标准，这套标准适用于银行等存款机构。
申请材料通常围绕身份、收入和首付来源展开。海外收入的文件准备要多留时间，因为验证流程可能比本地收入更复杂。四大银行都公布住房贷款产品、利率与申请条件，对非居民或海外收入借款人的政策各有差异。
材料准备的顺序是先确认收入能被验证，再算首付和还款能力，最后对照机构的具体标准。
第四步：签约前逐项核对书面合同
签约前应取得书面贷款合同，核对以下项目：
- 贷款金额
- 利率类型：固定还是浮动
- 利率有效期
- 还款频率
- 费用，含提前还款罚金
- 对冲账户条件
ASIC负责信贷许可与负责任放贷监管。借款人可以核验贷款机构是否持有相应的信贷牌照。ASIC的MoneySmart网站提供房贷申请与费用核验的官方指引。
合同条款要逐项对照书面文件，口头说明不能替代合同条款。费用部分要特别留意提前还款罚金和对冲账户的年费，这两项在比较报价时容易被忽略。
合同里的每一项都要能对应到书面文件，口头说明不能替代合同条款。
常见问题
海外收入能申请澳洲贷款吗？
可以申请，但银行通常要求可验证的收入证明。不同机构对海外收入的政策有差异，具体标准以各机构当期公开页面为准。
临时居民买房一定要FIRB批准吗？
外国人和临时居民在澳购买住宅通常须申请外国投资批准。临时居民一般仅限购买新建住宅或空地建房，购买已建成二手住宅通常受限。
首付低于多少要买贷款保险？
贷款保险通常在首付比例低于贷款机构设定门槛时适用。门槛和费率因机构而异，以贷款机构当期政策为准。
固定利率和浮动利率怎么选？
这取决于你对还款稳定性和利率走势的判断，没有统一答案。签约前核对合同里的利率类型、固定期限和提前还款条件。
申请澳洲贷款要准备什么材料？
申请材料通常围绕身份、收入和首付来源展开。海外收入借款人一般需提供可验证的收入证明。具体清单因机构而异。
