澳大利亚分化的房地产市场重塑了房贷游戏规则

澳大利亚的房地产市场似乎已经一分为二：一些地区蓬勃发展，而另一些地区则陷入低迷。这正在改变借款人和经纪人的房贷游戏规则。  

近年来，澳大利亚一些首府城市的房价有所上涨，但其他一些城市则呈现下降趋势。根据 CoreLogic 房屋价值指数，珀斯和阿德莱德的房价在截至 3 月份的 12 个月里实现了两位数增长，而布里斯班的房地产价格则飙升了 8.6%。  

全国范围内，同期住房价值上涨了 3.4%。但这并不能说明全部情况。  

例如，墨尔本和霍巴特的房价正在下滑，去年分别下跌了 2.6% 和 0.2%。   

澳大利亚房地产市场的双速波动归结于多种因素，包括负担能力、生活方式选择、就业机会以及有限的住房供应。在某些地区，强劲的就业市场和生活方式的吸引力正在刺激需求，推高房价。而在其他地方，捉襟见肘的负担能力和紧张的借贷能力则让购房者保持观望。

但 Bayside Residential and Commercial Mortgages 的创始人兼董事总经理 Kevin Wheatley认为，但在所有导致住房鸿沟的因素中，全国住房短缺是最大的罪魁祸首。  

他表示："当然，这是供求关系的问题；简而言之，就是这样。除非供应量增加，否则我们无法获得公允的市场价值。而且这种情况短期内不会发生，因为要获得地方政府的开发申请批准，你必须经过繁琐的官僚程序，这简直是一场噩梦。" 

市场普遍预期澳大利亚储备银行今年将降息多次，这是一个积极信号，无疑将提振市场乐观情绪，并提升借贷能力。总理 Anthony Albanese 近期成功连任也同样如此。工党在竞选中提出了一系列住房改革措施。

Wheatley 说："连任将为我们提供一条前进的道路，希望我们能够保持政治稳定。"

 他表示："如果维州能有一个更好的政府，这无疑会给维州的选民带来信任。但这不会很快发生。因此，在联邦层面，如果我们拥有一致的政府、一致的房地产规划，并且利率处于收缩状态，这应该会提振消费者信心。" 

Wheatley 补充说，澳大利亚的房地产市场动态很大程度上是"因区而异的"。 

"如果回溯到五年前，墨尔本还是人们最青睐的居住城市。而现在，人们正成群结队地搬离维州。（房主们）正在向北迁移，或者搬到偏远地区。阿德莱德从来都不是人们的首选居住地。但现在，他们开始这么做了，因为那里的生活方式。"  

"维州的这种趋势越来越严重，财政状况糟糕，政治领导人、州领导人也很糟糕；维州真是乱成一团。在过去的两年里，我亲眼目睹了维州的急剧恶化。"  

事实上，全国各地都出现了鲜明的对比。  

随着大城市的房价越来越高，Newcastle 和 Wollongong 等偏远地区越来越受欢迎。昆州的新兴热点地区也同样如此，例如 Townsville 和阳光海岸。根据 Propertyology 的报告，预计到 2025 年，这两个地区的房价将分别增长 30% 和 16%。同一份报告还发现，维州、堪培拉和悉尼部分地区的房价增长可能会在今年出现放缓。  

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee也认为各个地区之间存在差异。 

她说："澳大利亚确实有一些世界上最难负担的房产。但并非所有地方都买不起。悉尼的情况最严重。在悉尼，想找到一套价格低于 95 万澳元的房子越来越难。但去墨尔本，房价已经变得更容易负担了。去霍巴特这样的地方，过去 12 个月里房价实际上有所下降。"  

驾驭分化的市场 

一些潜在的购房者和投资者正在适应环境的变化，搬到房源更多、生活成本更低的地方。但这种策略也带来了一系列挑战 

Wheatley 说："由于生活方式和负担能力的平衡，我们看到偏远地区的租房活动增多。但如果你要搬家，就必须找到薪水相近的工作来维持你的生活方式。" 

但墨尔本 Helping Hands Finance 的经纪人 Andrew Rennie 表示，热门Suburbs的房屋总是有需求的。 

"根据我的经验，价格合理、位于Suburbs、有需求的房产总是能吸引相当强劲的定价。"