FHSS Super Saver Scheme 2026: Boost Your Deposit with Pre-Tax

引子

FHSS Super Saver Scheme（首次置业超级储蓄计划）在 2026 财年仍然是首次购房者把税前收入转化为首付的最有效工具之一。ATO 最新数据显示，截至 2025 年 6 月已有超过 10 万份释放申请获批，平均每笔释放金额约 $29,000。这一数字说明，越来越多的借款人正在把 super 账户变成首付加速器。

本文聚焦 2026 年该计划的核心参数、税收效率、与贷款产品的衔接要点，以及 APRA 和 FIRB 框架下的合规边界。所有关键数据均链接至 ATO、ASIC 和 APRA 官方文件。

什么是 FHSS Super Saver Scheme

FHSS 于 2017 年联邦预算中推出，允许首次购房者对 super 账户进行自愿 concessional（税前）供款，并在未来提取用于购买或建造首套自住房。2026 年，该计划继续适用，且在审查中未被收缩。

运作逻辑

• 你通过 salary sacrifice 安排或个人 deductible contribution 将税前收入注入 super，享受仅 15% 的 concessional 税率，而非你的边际税率（可达 47% 含 Medicare Levy）。
• super 基金会对这些供款按 15% 征税，剩余部分进入 FHSS 可释放池。
• 当你签署购房合同后，可向 ATO 申请释放这些供款及关联收益，资金直接转入你的银行账户用于首付。

核心一手源：ATO – First Home Super Saver Scheme 提供完整资格、计算规则与释放流程。

2026 年关键参数与限额

所有金额以 AUD 标出。2025-26 财年 concessional contributions cap 为 $30,000 (ATO – Contribution caps)。FHSS 的释放上限是每人 $50,000（整个参与期内所有合格供款合计），夫妻联合申请最多可提取 $100,000。

可释放金额计算

• 自愿 concessional 供款的 85%（因已扣除 15% super 税）
• 加上相关 deemed earnings（按 SIC 利率计算，2025-26 为 2.25% 左右，适用 ATO – Superannuation interest charge rates）。
• 不含强制 SG 供款，也不含配偶缴费或 downsizer 等。

案例速算

假设你边际税率为 32.5% + 2% Medicare Levy（应税收入 $90,000）。

• 2025-26 财年你自愿 salary sacrifice $15,000 进 super。
• super 基金征 15% 税，剩余 $12,750 入 FHSS 池。
• 若你未使用 FHSS，$15,000 到手仅 $9,825（按 34.5% 边际税率）。
• 税收节省 = $12,750 - $9,825 = $2,925，再加上 deemed earnings 部分。
• 若连续两个财年操作，释放总额约 $25,500 加收益，可明显加速首付积累。

注意：自愿 concessional 供款计入年度 $30,000 cap，避免超额触发 excess contributions tax。雇主 SG 供款也占用该 cap，需精确计算。

FHSS 对贷款申请的实际影响

银行和 mortgage insurer 对 FHSS 资金的态度总体正面，因为它属于真实储蓄（genuine savings），在贷款审批中能增强借款人资质。

真实储蓄认定

APRA 在 Prudential Practice Guide APG 223 中未直接规定存款来源，但 lender 普遍采纳 ASIC 与 APRA 原则，要求首付中至少 5%-10% 为 genuine savings。FHSS 资金因其持续自动划拨的性质，被视为优质储蓄，尤其对于 LVR > 80% 的贷款申请，可减少 LMI 门槛。

释放资金的时间坐标签署购房合同前即可申请 FHSS 释放。但必须注意：

• 合同签署后 12 个月内，必须占用该房产作为主要居所，否则需纳税。
• 释放的资金在贷款审批时，银行会要求提供 ATO 的 FHSS 决定信（determination letter）以及银行存款凭证。
• 部分 lender 允许在预批阶段以 determination letter 替代实际入账资金，加速快速成交。

DTI 与 FIRB

• DTI（债务收入比）：APRA 要求银行对 DTI > 6 的贷款设定更高警惕。FHSS 虽增加首付，但不会降低 DTI。若结合 FHSS 与父母担保，谨慎避免 DTI 超标。
• 非居民：FIRB 规定临时居民（持 457/482/491 签证等）首次购房通常仍需申请 FIRB 批准，且须满足 Foreign Investment Review Board 关于已建住宅的豁免条件。FHSS 仅限 Australian resident for tax purposes。

2026 年值得关注的注意事项

提前规划供款

• Salary sacrifice 需要与雇主锁定，且每年 6 月 30 日前必须到账才能计入该财年。
• 个人 deductible contribution 最晚可在 7 月 lodge notice of intent 并完成供款，但资金到账也须在下一个财年 7 月? 具体询问 tax agent。2026 年 ATO 仍允许利用 notice of intent 回溯前一年。

释放后税务

• 释放金额不视作你的 taxable income，但需在 tax return 中申报 FHSS released amount。ATO 会扣留部分税作为预扣（约 20% withholding），年底多退。
• 若未满 12 个月入住，或购买后 12 个月内出售，则需缴纳 FHSS tax，且资金须重新加回应税收入。

与 financial hardship 区分

FHSS 不是 hardship early release。使用 FHSS 不影响 Centrelink 福利核算，且不会留下不良 super 记录。即便已使用 FHSS，之后还可以做 downsizer contribution 等。

适合谁 / 不适合谁

适合

• 税前应税收入≥ $60,000 的首次购房者，边际税率超过 15% 的部分可直接转化为首付。
• 目标购房时间在 1-3 年内，能稳定 salary sacrifice 积累。
• 已积累一定 super 余额但从未做过自愿供款的人，可回溯利用过去财年的 unused concessional cap（若有）。

谨慎评估

• 收入不稳定或边际税率仅 19% 的人，FHSS 税收优势不明显，且资金锁定在 super 中流动性受限。
• 如果公司提供配偶分拆或 co-contribution 等高收益策略，不要为了 FHSS 打乱整体退休规划。

历史数据显示，多数 FHSS 参与者在 2-3 财年内完成释放，平均供款金额在 $10,000-$20,000 之间。

操作步骤与时间线

1. 检察资格：首次购房者，18 岁以上，过去未在澳洲拥有自住房产（包括信托、公司名下产权）。
2. 安排供款：联系雇主做 salary sacrifice，或自行在 super fund 账户充入 deductible contribution。
3. 每年 6 月 30 日前供款到账，确保计入当财年额度。
4. 合同前申请 determination：通过 myGov 下的 ATO 在线系统提交 FHSS determination request，确认可释放总额。
5. 签署购房合同。
6. 申请 release：合同生效后，在 22 个月（前 12 个月加 10 个月宽限期）内向 ATO 申请 release，资金 14 天内到账。
7. 12 个月内搬入，保留居住证据 6 个月以上。

如果不小心超额释放或不符合条件，须在 20 个工作日内退还差额或全额，否则面临 FHSS tax 惩罚。

结语

FHSS Super Saver Scheme 2026 依旧是澳洲税制下罕见的“税前首付加速器”。在 APRA 对高风险贷款持续审查、利率环境仍偏高的背景下，利用 super 积累真实储蓄不仅降低 tax drag，还提高贷款获批概率。无论你是单身首次置业者还是年轻夫妇，将 FHSS 纳入购房战术组合，都值得与贷款经纪人及税务会计师讨论。

本文为信息编辑，不构成个人理财建议。具体税务与贷款决策请务必咨询持牌专业人士。