工党资本利得税改革不公平地针对普通家庭投资者，而豪宅却继续免税

富裕业主可逃避数百万税款，中产阶级房产投资者却要承担全部税负。以下是一种让房产税更公平的方法。

如果Albanese政府真心要实现房产税制公平，就不该只针对拥有出租房的普通家庭投资者。它应该关注所有坐拥巨额资本收益的人，无论那是他们的自住房还是第五套投资房产。

一栋增值2000万澳元的港湾豪宅无需缴纳任何资本利得税，而中产夫妇的单套投资房产却要全额缴税。这公平吗？

现行制度下，出售价值5000万澳元的Point Piper湾豪宅可免征资本利得税，因其被认定为主居所；而出售Suburbs普通投资房获利50万澳元，却需向澳大利亚税务局缴纳大额税款。

若工党真心要解决不平等问题而非打击自身选民基础，就该考虑实施门槛式资本利得税——对所有房产的巨额增值征税，无论自住房还是投资房。门槛应设得足够高以保护真正业主和普通投资者，但也要足够低以覆盖那些目前因澳大利亚无限额自住房免税政策而避税的真正富豪。

数据显示，绝大多数投资房产持有者都是普通家庭投资者。他们辛勤工作积蓄资金购置投资房产，或为退休创造被动收入，或为积累财富谋求更美好未来。

若工党提高投资房产出售的资本利得税税率，其核心选民群体——敢于投资房产的奋斗型澳大利亚工薪阶层将首当其冲。尽管同样受影响，但拥有多处房产的富裕阶层不会成为工党预期资本利得税改革的主要目标。

无论如何，规避规则并不困难。通过澳交所上市房地产投资信托基金（REITs）投资房产的人士不太可能受到影响。这类热门投资工具使投资者能够参与仓库、办公楼及零售商业地产组合投资。

若直接持有投资房产引发资本利得税困扰，我们可能会看到澳交所住宅投资地产信托基金及非上市住宅地产管理基金激增，投资者借此规避针对直接持有房产的新增税规。

放眼国际，多个国家针对家庭住宅实施了基于持有时间或价格的资本利得税规则。

在美国，家庭住房的资本利得税豁免仅限于一定金额。单身业主的资本利得最高免税额为25万元（约合35.1万澳元），夫妇则为50万元。业主还需满足过去五年中至少居住满两年的条件。超出此范围的部分通常需缴纳最高20%的资本利得税。

SA采用类似制度：房产售价低于约17.7万澳元时免征资本利得税；超出该金额的部分则按最高18.6%税率征税。西班牙规定，若两年内购置替代房产或卖方年满65岁，则免征资本利得税。

德国规定，仅当家庭住房在购置后十年内出售且曾部分出租时才需缴纳资本利得税。瑞士采用区域性资本利得税制度，部分地区对持有五年至十年的住房实行全额免税，但若出售家庭住房时未满足持有期限要求，则可能适用最高40%的税率。

反观澳洲，家庭住宅可享受全面资本利得税豁免，无论售价多少，前提是该房产从未出租。此外，若您将住宅出租不超过六年，前住处豁免条款可能适用。只要您搬离住宅且未将其他房产作为主要居所，出租期限不超过六年，即可免除所有资本利得税影响。

年满67岁（养老金领取年龄）时，家庭住宅无论价值多少均可豁免Centrelink资产审查。换言之，若有人变卖全部资产购置墨尔本图拉克区价值2000万澳元的房产，只要满足收入、年龄及居住条件，仍可全额领取老年养老金并持有养老金优惠卡。此外，若需入住养老院，家庭住宅在入住后两年内对Centrelink养老金及养老院费用均属豁免资产。

许多人会反对对家庭住宅征收任何形式的资本利得税， 但关键在于：十年前以2000万澳元购置房产、如今以4000万澳元售出的业主无需缴纳资本利得税，而十年前合计购入2000万澳元蓝筹投资房产的50户普通家庭投资者，若在工党政府将资本利得税折扣率减半后出售房产，却需缴纳高达700万澳元的税款——这种情况是否公平？

若联邦政府决心向房产所有者征收更多税款，可借鉴即将实施的第296条规定——对超过300万澳元的养老金余额征税，并考虑对投资房产和自住房产实施类似的门槛式资本利得税。