2026年悉尼房价中位数将达$190万，所有首府城市齐创新高

最新预测显示，随着首次购房者计划扩大、供应紧张、利率走低及收入增长等多重因素共同作用，悉尼房价中位数预计将在2026年底突破190万澳元，各首府城市房价均将创下历史新高。

预计各首府城市独立屋房价中位数将上涨10.25万澳元至130万澳元，而公寓价格则预计从今年9月至2026年底上涨5.25万澳元，达到75.9112万澳元。

预计2026年上半年所有首府城市房价涨幅将加速，下半年则趋于平稳。墨尔本和堪培拉今年表现欠佳，此后将迎来显著转机。

Domain首席经济学家Nicola Powell表示："我们预计悉尼和墨尔本的住宅价格以及布里斯班的公寓价格将引领涨势。这与近年珀斯、阿德莱德和布里斯班主导房价增长的局面形成鲜明对比。"

根据Domain预测，2026年悉尼房价将上涨7%，墨尔本紧随其后上涨6%。布里斯班、堪培拉和珀斯预计涨幅均为5%，阿德莱德房价则将上涨4%。

预测明年房价的关键因素在于联邦政府首次购房担保计划的影响。该计划于上月启动并扩大实施范围，不仅提高了符合条件的房产购买价格上限，还取消了收入限制，允许无限量首次购房者仅需支付5%首付即可进入市场，且无需缴纳贷款机构抵押保险。

据Domain基于Lateral Economics报告的预测，该计划首年预计将推高房价3.5%至6.6%——若更多投资者预期房价上涨而涌入市场，涨幅可能更高。

Powell表示："我认为住房担保计划的扩展将产生显著影响，尤其对悉尼这样的市场而言——该地区购房门槛极高。"

报告指出，该计划可将悉尼购房者的首付储蓄周期从十年大幅缩短至约三年，从而将购房难点从首付储蓄转向按揭负担能力。

然而，许多房主已不堪重负——在悉尼以中位数房价购房且首付20%的情况下，房贷支出占双人家庭平均收入的72%。这一比例较2019年的47.8%显著上升。

阿德莱德的房贷负担率以51.5%位居第二，随后是墨尔本（50.9%）、布里斯班（49.5%）、珀斯（39.5%）和堪培拉（28.6%）。

澳大利亚储备银行认为，家庭收入中用于偿还房贷的比例超过30%即属于高还款负担。

Powell表示："悉尼房地产市场堪称购房负担能力紧张的绝对顶峰。"

"这主要由首次购房者推动，他们获得祖父母或父母的资金支持，也由拥有房产净值的人群推动。"

至于墨尔本，Domain预测其将在2026年底全面复苏，房价将上涨87,100澳元，中位数达到118万澳元。

"到2027财年，维州预计将成为（人口增长）最快的州。这将提升住房需求，"Powell表示。

"在布里斯班、阿德莱德和珀斯，我们预计这些首府城市的公寓价格将跑赢独立屋。这反映出这些城市住房可负担性格局的转变，正将需求导向更实惠的公寓类型。"

报告预测，到2026年底，供应增加的整体影响将因利率下降和家庭收入逐步增长而得到抵消，从而放缓房价涨幅。

首次购房者计划的益处

毕马威城市经济学家 Terry Rawnsley表示，首付计划对购房者而言是利好消息，尤其在悉尼地区。他指出该计划有望让购房者更早脱离租房市场实现置业，同时对房价涨幅影响有限。

"你既能节省租金支出，又能更长时间参与市场，同时房产还在升值，这对悉尼租房者确实带来实质性福利，或许还能在一定程度上平衡父母资助购房者带来的市场不平等。"

"以往若没有父母提供15%至20%的首付支持，购房者基本被市场拒之门外。而现行政策恰恰为缺乏父母资金支持的人群打开了市场大门。"

他指出墨尔本在建设更多经济适用房方面做得更好，从而能吸引并容纳人口增长。

"悉尼房价高企的部分原因，除了迷人的港湾景观外，更在于长达20年的住房供应长期不足。悉尼200万澳元的房价，或许更反映了经济适用房供应的匮乏。"