澳洲房价继续上涨

在降息的背景下，全国房价持续上涨，预计随着越来越多的买家重返市场，房价将继续攀升。

房地产分析师认为，到今年年底或明年年初，首府城市的综合住宅价格可能会上涨 6% 至 10%。

Cotality（原 CoreLogic）的数据显示，5 月份房价呈走高趋势。

5 月份，全国房屋价值指数再度上涨 0.5%，今年前五个月全国指数上涨了 1.7%。

房价普遍上涨，每个首府城市当月房价都上涨了至少 0.4%。

Cotality 研究主管 Eliza Owen 表示，已经发生的降息和未来几个月可能发生的降息都对房价起到了推波助澜的作用。

"目前，大多数主要银行都预计今年还会有两次降息，对市场的影响可能是房价上涨和销售活动增加。"

Owen 女士说："我认为到明年年初房价可能会上涨 6% 到 10%，但我认为涨幅可能处于这个区间的下限。"

"是的，较低的利率确实会提高借贷能力，但这仍然会使许多家庭可承受的购房价格远低于实际房价，尤其是考虑到首府的房价中位数目前已超过 100 万澳元。

"我认为失业率上升、工资增长放缓等其他因素也会抑制房价的增长。"

Owen 女士表示，在工党旨在帮助首次购房者的政策支持下，购房者情绪也可能会进一步高涨。

她指出，虽然政府扩大的 5% 首付担保要到明年才"生效"，但一些首次购房者可能会考虑今年进入市场，以赶在明年的购房热潮之前。

她说："归根结底，如果需求方面的政策鼓励更多人购房，并在供应有限的情况下提供大量的住房融资渠道，这将会推高房价。"

房价为何会持续上涨

SQM 研究主管 Louis Christopher 表示，他还预计会有更多的降息措施，在购房者需求增加和住房供应紧张的情况下，房价还会上涨。

该房地产研究公司预测明年首府城市的综合住宅价格将上涨 6% 至 10%。

Christopher 表示，澳大利亚储备银行将在定于 7 月 8 日举行的下一次董事会上将现金目标利率再下调 0.25%，但"如果经济出现进一步疲软迹象，例如 GDP 增长数据疲软和/或就业市场疲软"，则可能将现金目标利率下调 50 个基点。

他说，这最早会在 9 月季度给房价带来上涨压力。

他预计明年各首府城市的住宅价值将达到：悉尼上涨 3% 至 7%，墨尔本上涨 2% 至 6%，布里斯班上涨 11% 至 16%，珀斯上涨 15% 至 20%，阿德莱德上涨 10% 至 14%，霍巴特上涨 1% 至 5%，堪培拉上涨 2% 至 6%。

他指出，SQM 的研究记录显示，最近几周拍卖清盘率不断上升，且交易量有所增加。

"这表明，目前房地产市场正在迎来更多的购房者。"

"导致当前买家需求增加的其他因素包括联邦选举的结束，以及由于人口增长率持续飙升，对住宿的潜在需求也在不断增加。"

"再加上住宅竣工率持续较低，所有这些都为短期内住宅价格飙升提供了条件。"

他表示，尽管联邦政府也承诺建造新房以增加供应，但其在 2029 财年建成 120 万套住房的目标"很可能只完成 25 万至 40 万套"，这意味着相对于需求而言，供应仍然会处于疲软状态。

Gino Farina 是房贷经纪公司 Bondi Broker 的创始人，该公司总部位于悉尼，但为全国各地的客户提供服务。

他说，降息已经成为购房者决策的一个因素，预计今年还会有两次降息，这将使更多人能够获得住房贷款。 

他认为这可能会进一步推高住房需求，从而推高房价。 

他说："这确实提高了人们的借贷能力……信心的增强正在起到帮助作用。"

"我们看到买家的构成多种多样。我们仍然看到首次购房者的身影……我们（帮助他们）真正利用了很多政府计划来帮助这些人进入市场。"

"投资者仍然存在，但对于投资者和希望升级换代的人来说，这显然更具挑战性。"

"我们现在发现，买家正在根据自己的承受能力重新调整他们的预期。"

墨尔本和堪培拉房价录得年度跌幅，但正在上涨途中

Owen 女士表示，Cotality 房价指数值在截至 2025 年 1 月的三个月内曾短暂下跌 0.4%，而 2 月份的降息是支持房价上涨的一个关键因素。

不过，她指出，全国指数的年增长速度放缓至 3.3%，这是自 2023 年 8 月以来最慢的 12 个月变化。

只有墨尔本（-1.2%）和堪培拉（-0.7%）的住宅价值录得年度跌幅。

首府城市的住宅价值趋势正在趋同，最高和最低年度变化之间的差距缩小至 9.8 个百分点，这是自 2021 年 3 月以来从未有过的。

Owen 女士说："有趣的是，我们看到各首都城市出现了一些增长趋同的现象。"

"去年这个时候，布里斯班、阿德莱德等市场表现非常强劲，但现在的季度增长率已经放缓到了 1% 到 1.5% 左右。"

与此同时，墨尔本和堪培拉等房价持续下跌的城市，现在对悉尼市场来说已进入上涨区间，季度涨幅为 1.1%。"

区域市场也呈现出积极趋势，今年迄今为止，"州内其他地区"的每个市场价值均有所上涨。

南澳偏远地区房价涨幅最大，2025 年前五个月该州房价上涨了 3.8%。

租赁市场增长放缓，澳大利亚人转向合租房

Owen 女士表示，在经历了一段时期的租金极速增长之后，悉尼和墨尔本这两个最大的首府城市目前已跻身全国最疲软的租赁市场之列。

尽管租赁空置率仍接近历史低点，但大多数市场的租金增长均出现放缓。

每个首府城市的租赁空置率持续低于 2%，而十年来各首府城市的平均空置率为 2.7%。

"过去 12 个月，租赁市场增长了约 3% 至 3.5%，但增长速度有所放缓。" 

"这比前 12 个月的 8% 有所下降。我们预计租金涨幅将继续放缓，或许会趋于稳定。"

"由于租金成本高昂以及海外净移民数量放缓，现在可能会出现更多的合租房和多户住宅。"