澳联储降息后，房地产市场重拾信心

由于澳大利亚储备银行最近的降息，澳大利亚住房和房贷市场乐观情绪重现。

在经历了可负担性担忧、房地产价格上涨、稳定就业和低利率等喜忧参半的长期信号之后，储备银行最近的举措可能会成为重燃势头的催化剂，鼓励借款人跃入市场。

据房贷经纪人观察，市场活动和咨询量明显上升。

Blue Crane Capital 创始人兼董事总经理 Chris Hall 称："自从澳联储降息以来，市场信心确实开始再次增强。我们看到客户的住宅和商业地产咨询量大幅上升。关键在于信心正在逐渐恢复。房地产市场未来 12 到 18 个月应该会表现良好。" 

虽然澳联储最近的行动有助于稳定市场，但工资上涨和通胀放缓也增强了房主和企业的信心。 

最新的 Westpac-Melbourne Institute 消费者信心指数在 5 月份上涨了 2.2% 至 92.1； ANZ-Roy Morgan 消费者信心指数同月上涨了 0.8%至 88.3。4 月份，NAB 商业信心指数从 3 月份的 -3 升至 -1。 

但 Hall补充说，这其中也有一些注意事项。他位于悉尼的公司与全国多家购房中介和客户都有合作。

Hall 说："利率下降有助于提高借贷能力。这意味着客户可以借到更多的钱。不过，我们也看到贷款机构在其偿债计算器上提高了 HEM 指数。HEM 指的是家庭支出指标，这是贷款机构用来评估房贷申请人及其偿还贷款能力的基准指标。  "  

"当客户披露他们的生活开支时，他们的开支通常都很低。贷款机构会计算邮编、家庭人数以及收入等因素。然后，贷款机构会根据这些信息以及他们的算法，确定所需的最低生活开支。这会影响借贷能力。"  

他说："因此，虽然利率下降，这实际上有助于提高借贷能力，但很多贷款机构却提高了 HEM。所以，从这个角度来看，这是一个积极的周末，也是一个消极的一周。" 

Hall 表示，HEM 指数的更新可能是生活成本上升的结果。"我认为他们只是想谨慎行事，管理风险。所以这里面有一定的缓冲。" 

澳大利亚国民银行上周五则反其道而行之，更新了其 HEM 计算方法，以支持购房者。

无论如何，Hall 表示："总的来说，自从首次降息以来，在过去的一两周，甚至是过去的几个月里，我们看到开发商和住宅投资者都出现了很多方案和交易。"

澳大利亚储备银行放宽货币政策的决定旨在刺激经济增长和缓解家庭预算压力，该决定已将官方现金利率（OCR）下调至 3.85%，为两年来的最低水平。这给首次购房者和升级住房者带来了新的希望，他们中的许多人正在努力应对生活成本危机，同时努力在房地产市场站稳脚跟。 

尽管经济学家警告称，整体经济状况仍存在不确定性，从澳联储的声明到储备银行行长 Michele Bullock 的正式讲话，"不确定"一词被提及了约 130 次，但房地产市场的势头对该行业乃至整个经济而言都是令人鼓舞的。 

但一些市场观察人士警告称，现在评估澳大利亚储备银行降息对房地产市场的全面影响还为时过早。 

澳大利亚房贷和金融协会CEO Anja Pannek 称此次降息是令人欣慰的举措，但她警告称，降息可能需要一段时间才能惠及经济和房地产市场。  

墨尔本 Duo Finance 联合创始人兼董事 Eamonn Keogh 也认为现在下结论还为时过早。  

"如果你回顾一下之前（2月份）的降息，那次降息确实激发了我们与客户的大量沟通。许多人希望根据那次降息来审查他们目前的贷款，以确保他们获得市场上最优惠的利率。最初的降息促使人们开始审视自己的债务，并确保他们已做好妥善的安排。"  

Keogh 说："第二次降息的情况略有不同。很多审查工作都是在一个多月前进行的。我们还没有看到我们的客户对市场预期有任何重大转变，甚至还没有看到他们愿意重新进入买方市场。"