Probation Period Home Loan: 3-Month vs 6-Month Lender Rules for Australian Job Seekers

引子

2023 年 7 月至 2024 年 2 月间，澳储行（RBA）国内金融状况报告显示自住业主贷款月均增长 0.42%，投资房贷月均增长 0.56%，但就业验证收紧正在将一大批准借款人挡在门外——根据 APRA 的 APG 223 住宅按揭贷款审慎实践指南，授权存款吸收机构（ADI）必须对借款人的就业和收入实施“审慎的核实政策”。处于 probation 期的雇员在收入连续性上天然存在不确定性，因此主要贷款机构对 probation period home loan 设立了截然不同的 3 个月与 6 个月规则。本文不以“建议选用某产品”的形式展开，而是对当前 38 家贷款机构公开政策、APRA 监管压力和 ATO 收入验证要求做一次事实性梳理。

就业验证：APRA 的硬约束如何传导到前线审批

多数贷款机构的信贷指引将 probation 雇员列为“收入不可接受”的来源，除非已通过试用期。

• APRA 在 APG 223 第 32 段明确要求 ADI 确认借款人就业性质（全职、兼职、临时）及雇佣稳定性，尤其关注是否处于试用期。该指引还指出，借款人“预期未来收入”不应作为主要偿还能力来源。
• ATO 就业收入分类进一步让贷款机构能够通过雇主确认信（Employment Confirmation Letter）交叉验证雇佣条款，包括试用期起始与结束日。
• RBA 在 2024 年 2 月货币政策声明中提示家庭债务承受能力依旧承压，银行对 probation 贷款采取了比 2022 年更保守的折扣率。

据此，前线信贷员必须将 probation 贷款分类为“例外审批”，每 100 个申请中约有 27-35 个会被自动评分系统标记为需人工复核，其中近半数因雇佣文件不完备被要求补件。

6 个月试用期的贷款机构路径

为期 6 个月的 probation period home loan 在审批时最受限制。直接结论：多数主要 ADI 拒绝接受还在 6 个月 probation 内的申请人，仅有极少数在已通过至少 3 个月 probation 外加雇主信的情况下提供例外。

• Commonwealth Bank（CBA）：公开政策要求借款人在当前岗位已通过试用期，全职永久雇员不受 probation 限制。若申请人仍处在 probation 中，需提供至少 6 个月持续同行业就业证明，且新岗位收入须与之前相当；LVR 上限压低至 80%，不适用于投资房。
• Westpac 集团（含 St.George, Bank of Melbourne, BankSA）：若仍在 probation 中，贷款最高 LVR 为 80%，且必须通过房贷保险（LMI）公司的单独批准。Westpac 的信用指引要求试用期剩余时间 ≤ 3 个月，这意味着 6 个月 probation 需至少走过一半。此外自雇人士不适用 probation 条款，需按全日经营至少两年处理。
• ANZ：明确表示不接受仍在 probation 中的申请人，除非该职员从临时工转为同一雇主的永久全职岗位且前服务期 ≥ 12 个月。这实质上排除了全新入职且 6 个月试用期的情景。
• NAB：允许 probation 期贷款，但附带严苛条件：必须拥有相关行业连续 2 年经验、当前试用期剩余不超过 90 天、LVR ≤ 70%，且借款人不能是首次置业者（不符合 NAB 首次置业房贷政策中的稳定就业条款）。

综合来看，6 个月 probation 的借款人在主流银行的合规空间极窄，要么需要高比例首付（30% 以上）、要么需要等待 3 个月后提交。2023 年第四季度信贷数据显示，6 个月 probation 审批通过率仅为 18.6%，主要分布在 NAB 和部分信用社。

3 个月试用期与短期 probation 的比较优势

对于合同约定 3 个月试用期的申请人，贷款机构有明显的政策放松。关键结论：只要试用期剩余 ≤ 30 天，或已通过 2 个月以上，多数 Tier 2 贷款机构可提供标准 LVR 或轻度降额方案。

• 3 个月 probation 剩余 ≤ 30 天：Bendigo 及 Adelaide Bank 可接受 LVR 至 90%，但需提供雇主出具的永久全职证明及最近连续 2 张工资单。如果试用期仅剩 1-2 周，贷款机构通常可提前启动预批，待拿到 Confirmation of Employment（COE）后转为无条件批准。
• 3 个月 probation 已通过：申请人的雇佣状态等同于永久雇员，利率、LVR 均不受 probation 标签影响。此时申请文件仅需常规 PAYG 薪资单、雇主信及身份证明。值得注意的是，若试用期刚刚通过但未足 1 个月，部分 bank 的信贷系统仍会将就业标记为“短期服务（<6 months）”，这可能触发 LMI 公司加收 0.3%-0.6% 的一次性保费。
• 仅 1 个月 probation 的特殊行业：公共医疗与教育部门常设置 1 个月试用期。多数非银行机构（如 Pepper Money、Liberty）可将此类等同于无 probation 处理，前提是雇佣合同注明“仅需 1 个月试用期且此后即转为长期聘用”。此时可争取到 80% LVR、利率 6.19%-6.49% p.a.（2024 年 3 月报价）的方案，较主流银行高 0.80-1.10 个百分点，但胜在可快速交割。

历史数据显示，3 个月 probation 情景下的贷款成功率（含条件批准）可达 61.3%，约为 6 个月情景的 3.3 倍，反映出信贷市场对短期试用期的高度容忍。

非银行机构与自雇对比路径

非 ADI 贷款机构不受 APRA 的资本金权重限制，在 probation period home loan 上展现出更高弹性。业界观察：41% 的成功贷款申请是通过 Tier 2 或非银行贷款机构完成，而它们贡献了整个房贷市场约 18% 的余额增长。

• Pepper Money 的 Near Prime 产品线可接受仍处在试用期的全职工，条件为雇佣合同须明确注明“该岗位为永久全职，试用期为 3/6 个月”，且借款人须在同一行业有 ≥ 12 个月经验。LVR 最高 85%，利率通常从 6.39% 起。
• Liberty Financial 的 Custom Prime 方案更进一步，对 probation 期不设硬门槛，但要求实发工资足以覆盖当前还款额 1.3 倍。若贷款经纪能提供合理的就业持续性说明（如雇主营收稳定、岗位为高需求职业），LVR 80% 以上也可获批。
• Bluestone Mortgages 的 Specialist 产品可处理 probation + 自我声明收入混合类型，但需要 ATO 两年税收评估通知（Notice of Assessment）作为交叉验证，且贷款利率上调至 7.09%-7.49%。

对于那些刚入职但此前是自雇人士的借款人，一种替代路径是直接使用自雇收入评估。若过去两年通过 ATO 报表显示年收入超过 $85,000，且当前新工作不再依赖自雇，可选择以历史自雇收入申请贷款，完全绕过 probation 限制。该路径 LVR 上限 70%，但利率与标准全职 PAYG 申请几乎无差异。

文件清单与提升获批概率的实操框架

在 probation 期内申请房贷，发放机构衡量的是“就业可替代性”而非单纯试用期长短。以下措施不会改变政策本身，但可直接提高申请在审慎框架下的通过率。

1. 雇佣合同：必须详细载明岗位性质为永久全职，明确使用“Permanent Full Time”措辞，并注明试用期长度、试用期结束日及可能提前转正的条件。合同若由 HR 签发并加盖公章，能替代 70% 的就业存续性疑虑。
2. 雇主确认信（COE）：许多 lender 接受 COE 优先于口头验证。COE 须包含入职日、当前岗位、年化薪资、是否处于试用期以及预计转正日期。部分贷款机构要求 COE 距离申请日不超过 7 天。
3. 工资单与银行流水：提供至少 2 张雇主直接转账的 payslip，建议搭配 3 个月银行交易记录证明工资已稳定到账。若 pay cycle 为月薪，仅 1 张 payslip 也可被采纳，但需配雇主信确认月薪制。
4. 行业经验函：对于 probation 剩余时间较长的申请人，提供前雇主推荐信或行业资质注册证明，可将申请从“例外审批”转换为“增强审核”，大大提高内部评分。
5. 降低 LVR：将借款成数控制在 70%-80% 区间，可自动豁免部分 LMI 公司的重审流程，从而消除 probation 标签对信贷系统的强制告警。
6. 预批通道选择：有些 lender（如 ING 和 Macquarie）允许在 probation 期发起预批，但预批函会注明“须在 settlement 前转为永久聘用”。若预估 settlement 时间点恰处 probation 结束后 1-2 周，此路径可将正式审批的无条件通过率提升至 92%。

这些措施背后并无监管豁免，但可通过数据完整度让自动核保引擎（AUS）将申请人划入可接受风险的细分池。

利率、费用与非合规的隐患

Probation 贷款在费率上通常承担“短期就业风险溢价”。定量来看：

• 主流银行为 probation 贷款加价约 0.30%-0.60% 对比同产品标准利率，例如 Westpac 的基本浮动利率为 6.09% p.a.（2024 年 2 月报价），但 probation 状态若获批则利率上浮至 6.45%。
• 非银行贷款机构的 Near Prime 方案比其 Prime 产品贵 1.00-1.50 个百分点，此外还会产生 1.0%-1.5% 的一次性设立费（Establishment Fee）。
• LMI 附加费率：Genworth 和 QBE 对 probation 期内的贷款征收额外 15%-25% 不等的一次性保费，其中 6 个月 probation 且 LVR > 80% 被视为最高风险级，附加保费可达贷款金额的 1.2%。

一个隐蔽的风险是“结算前离职”条款。某些贷款批准函在特别条件中写明：若借款人在 settlement 前主动离职或试用期被终止，银行有权撤销贷款批准。一旦发生，申请人不仅损失时间价值，还可能面对违约罚金或丧失首付定金。

结语与边界

澳洲 probation period home loan 市场在 2024 年处于“高利率、宽监管”的交叉口。3 个月试用期的申请人在时间窗口、LVR 与可选贷款机构数量上具备明显优势，而 6 个月 probation 仍有通道，但代价是显著提高的利率、更低的杠杆和更严格的行业经验要求。以上信息取自 APRA、RBA、ATO 及公开贷款机构产品披露，仅作为政策与市场状态的事实整理，不构成个人信贷或投资建议。

本文为信息编辑，不构成个人理财建议。